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近日，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“萬(wàn)科”）旗下發(fā)行債券曾一度全線下跌。12月18日，萬(wàn)得地產(chǎn)債30指數(shù)跌1.46%，“20萬(wàn)科06”跌超8%，“20萬(wàn)科08”跌超7%，“21萬(wàn)科02”跌超6%，“22萬(wàn)科02”跌超5%。

18日當(dāng)天，地產(chǎn)債方面整體表現(xiàn)走弱，萬(wàn)科、龍湖等多債下跌，其中“20萬(wàn)科06”大幅跌至88.28元。成交量上，天地源、華發(fā)股份、深圳益田集團(tuán)成交量較高，分別為4.70億元、3.08億元、2.70億元。

12月19日午間截至發(fā)稿時(shí)，交易所市場(chǎng)萬(wàn)科旗下多只債券跌幅居前，“20萬(wàn)科04”跌近2%，“22萬(wàn)科07”跌超1%，“22萬(wàn)科01”跌近1%。萬(wàn)科A跌近3%，萬(wàn)科企業(yè)跌逾4%。此外，萬(wàn)得地產(chǎn)債30指數(shù)跌0.08%。

一位研究人士對(duì)記者表示，作為地產(chǎn)行業(yè)龍頭標(biāo)桿企業(yè)之一，萬(wàn)科債的成交走低一定程度上也反映了市場(chǎng)投資者對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)償債能力的整體信心提振動(dòng)力仍有不足。

市場(chǎng)信心待強(qiáng)化

數(shù)據(jù)顯示，2024年三季度萬(wàn)科的銷售表現(xiàn)持續(xù)下滑。今年第三季度，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷售面積391.3萬(wàn)平方米，合同銷售金額538.7億元，同比分別下降24.9%和29.7%；今年前三季度，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積1330.8萬(wàn)平方米，合同銷售金額1812.0億元，同比分別下降26.8%和35.4%。

11月20日，標(biāo)普將萬(wàn)科的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“BB-”下調(diào)至“B+”，將萬(wàn)科企業(yè)的子公司萬(wàn)科地產(chǎn)（香港）有限公司（簡(jiǎn)稱“萬(wàn)科香港”）的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“B+”下調(diào)至“B”。下調(diào)萬(wàn)科企業(yè)的評(píng)級(jí)展望至負(fù)面，反映了標(biāo)普對(duì)其化債進(jìn)度不及預(yù)期的態(tài)度。截至2024年9月30日，萬(wàn)科企業(yè)披露的債務(wù)總額為3276億元人民幣，略高于截至2023年底的3200億元人民幣。

記者據(jù)企業(yè)預(yù)警通梳理，萬(wàn)科發(fā)行的存續(xù)期債券以債項(xiàng)評(píng)級(jí)AAA、期限1~3年期為主，票面利率大多在3%以上，略高于同評(píng)級(jí)同期限的其他家房企所發(fā)地產(chǎn)債。債券存量規(guī)模487.43億元，債券30只。其中，私募債14.87億元，占比3.05%。因此萬(wàn)科在債券融資方面，還本付息壓力不言而喻。

償債兌付方面，萬(wàn)科暫未真正發(fā)生違約情形，在地產(chǎn)債違約頻發(fā)背景下表現(xiàn)仍相對(duì)堅(jiān)挺。12月9日，萬(wàn)科發(fā)布關(guān)于萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司2022年度第四期中期票據(jù)(簡(jiǎn)稱“22萬(wàn)科MTN004”)付息安排公告。公告表示，利息兌付日定于2024年12月15日，本期應(yīng)償付利息金額為6000.00萬(wàn)元。

惠譽(yù)評(píng)級(jí)分析師在研報(bào)中表示，萬(wàn)科2024年通過(guò)加速回款、資產(chǎn)處置、積極拓展融資渠道等多種方式籌措資金，年內(nèi)到期公開(kāi)債券已償還完畢，但2025年到期壓力依然較大；經(jīng)營(yíng)方面，萬(wàn)科項(xiàng)目?jī)?chǔ)備較為優(yōu)質(zhì)，合約銷售規(guī)模處行業(yè)前列，需關(guān)注其外部融資情況。

化債自救在持續(xù)

國(guó)家政策面助力樓市加速回暖的“春風(fēng)”繼續(xù)吹向房地產(chǎn)企業(yè)。12月9日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)住樓市股市”，并指出明年要實(shí)施更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，充實(shí)完善政策工具箱，加強(qiáng)超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)，打好政策“組合拳”。

有房企研究人士對(duì)記者指出，“利好從政策端傳導(dǎo)到實(shí)際銷售端的過(guò)程需要時(shí)間，地產(chǎn)行業(yè)的全面回暖復(fù)蘇并非一蹴而就?！钡禺a(chǎn)行業(yè)整體暫未走出流動(dòng)性普遍較差的困局，多家房企無(wú)力兌付債權(quán)人的現(xiàn)狀亟待解決。

12月17日，陽(yáng)光城集團(tuán)股份有限公司公告了其逾期債務(wù)及訴訟的最新進(jìn)展。截至17日，已到期未支付債務(wù)本金合計(jì)646.96億元。

無(wú)獨(dú)有偶，12月10日，榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司公告，受市場(chǎng)環(huán)境以及運(yùn)營(yíng)資金緊張的影響，截至目前，公司在銀行間交易市場(chǎng)到期未支付的中期票據(jù)及定向債務(wù)融資工具（含“20榮盛地產(chǎn)MTN001、20榮盛地產(chǎn)MTN002、20榮盛地產(chǎn)MTN003、20榮盛地產(chǎn)PPN001”）的本金及利息合計(jì)26.25億元。

面對(duì)眼下的流動(dòng)性緊張帶來(lái)的償債壓力，近期亦有地產(chǎn)公司選擇以續(xù)借資金的方式，來(lái)延緩資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題。

12月12日，中交地產(chǎn)（000736.SZ）公告稱，根據(jù)公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，經(jīng)與控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)協(xié)商，中交地產(chǎn)擬將150.91億元借款自到期日起續(xù)借1年，年利率不超過(guò)7%。公告顯示，中交地產(chǎn)及控股子公司在控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)的借款本金余額為150.91億元，年利率為7%，上述借款將在2025年內(nèi)陸續(xù)到期。

有專業(yè)人士指出，對(duì)于部分房企面臨的債券到期償付違約壓力，一味拖延不是辦法，積極尋求債務(wù)化解之道才是真正出路。

記者注意到，近日亦有不少房企債務(wù)重組取得進(jìn)展。12月17日，世茂集團(tuán)披露了其境外債務(wù)重組的最新進(jìn)展，于一般同意費(fèi)截止日期（即2024年12月10日香港時(shí)間下午5時(shí)正），持有范圍內(nèi)債務(wù)本金額80.72%的計(jì)劃債權(quán)人已加入債權(quán)人支持協(xié)議。

同樣在17日，寶龍地產(chǎn)宣布其債務(wù)重組計(jì)劃已獲法院正式批準(zhǔn)。據(jù)最新資訊顯示，已有超過(guò)88%的計(jì)劃債權(quán)人簽署了重組支持協(xié)議，顯示出債權(quán)人對(duì)寶龍地產(chǎn)重組計(jì)劃的支持和信心。此外，組別A計(jì)劃債權(quán)人的計(jì)劃會(huì)議中，共有511名持有投票計(jì)劃債權(quán)本金及應(yīng)計(jì)未付利息總額2707039580美元的組別A計(jì)劃債權(quán)人參與，將進(jìn)一步推動(dòng)重組計(jì)劃的順利進(jìn)行。

中證鵬元信用評(píng)級(jí)分析師近日在2025年信用展望中表示，預(yù)計(jì)已出險(xiǎn)房企在完成境外債重組后，境內(nèi)債將陸續(xù)重組削債，資產(chǎn)進(jìn)一步處置；然而部分高杠桿、融資不暢的民營(yíng)及混合所有制房企仍有較大的違約風(fēng)險(xiǎn)。

新發(fā)利率壓降 信用改善尚待時(shí)日

投資端視角來(lái)看，12月以來(lái)新發(fā)地產(chǎn)債發(fā)行和償還規(guī)模、發(fā)行利率和成交變動(dòng)幾何？

一級(jí)市場(chǎng)發(fā)行端，記者據(jù)Wind梳理，截至12月19日，12月地產(chǎn)債新發(fā)行量在395.25億元，償還量424.26億元，因此凈融資在凈融出方向。12月1日~12月19日間，地產(chǎn)債凈融出額達(dá)28.01億元，意味著償還額比新融入資金要多28.01億元。相比11月的凈融入78.56億元來(lái)說(shuō)，12月地產(chǎn)債在為發(fā)債房企輸入資金上發(fā)揮的作用明顯不足。

記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至12月18日，12月以來(lái)新發(fā)行地產(chǎn)債加權(quán)平均票面利率在2.56%左右。

東方金誠(chéng)研究發(fā)展部唐曉琳指出，受信用債市場(chǎng)回暖、資金面寬松等因素共同影響，11月地產(chǎn)債發(fā)行利率大幅下行。11月，地產(chǎn)債主力品種為3年期AAA級(jí)地產(chǎn)債，共計(jì)發(fā)行10只，加權(quán)平均利率為2.66%，較前值大幅下行41bp，與信用債發(fā)行利率整體變化方向一致。

二級(jí)市場(chǎng)成交方面，唐曉琳指出，受政策繼續(xù)加碼提振行業(yè)景氣度帶來(lái)的基本面支撐，11月地產(chǎn)債利差整體呈現(xiàn)下行走勢(shì)。其中，國(guó)企利差與行業(yè)利差走勢(shì)趨同，由月初的90.68bp下行至月末的75.62bp，月內(nèi)合計(jì)下行幅度為15.06bp；民企利差則出現(xiàn)小幅上行。11月地產(chǎn)債二級(jí)市場(chǎng)交易活躍度持續(xù)上升。當(dāng)月地產(chǎn)債成交只數(shù)和成交額分別為835只和1186.45億元，債券成交數(shù)量和成交總額環(huán)比分別增長(zhǎng)5.4%和27.4%。

房企的信用資質(zhì)以后會(huì)如何走？研究人士大多認(rèn)為，對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)，目前首先需解決的就是融資難問(wèn)題。中證鵬元信用評(píng)級(jí)郜宇鴻等人指出，資金使用限制有待進(jìn)一步放松，“一視同仁”方能激活房企資金鏈條。

郜宇鴻等人提到，盡管當(dāng)前各項(xiàng)保樓市政策力度較大，但實(shí)際放款、資金監(jiān)管仍從嚴(yán)執(zhí)行，“應(yīng)放盡放”尚未完全落地，房企資金使用仍有較大限制。

多位研究人士認(rèn)為，若能著手解決融資問(wèn)題、為地產(chǎn)企業(yè)打通實(shí)質(zhì)性資金源頭，這大概率將在今后顯著改善其流動(dòng)性及償債能力，并為其發(fā)行的地產(chǎn)債市場(chǎng)信心帶來(lái)巨大提振。