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【靈光一閃】

REITs底層投資標(biāo)的的穩(wěn)定性也決定了收益增長空間有限。

蔣光祥

REITs再次進(jìn)入很多人的視線，可能是因?yàn)樽罱鼜V州地鐵3號線正準(zhǔn)備“上市”的消息。這讓“普通人日常乘坐自己價(jià)值一個多億的交通工具出行”，將不再只是一個段子。廣州地鐵集團(tuán)擬推出的基礎(chǔ)設(shè)施REITs業(yè)務(wù)，之所以首選廣州地鐵3號線主線作底層資產(chǎn)，無他，就是3號線人多，非常擁擠，換句話說就是生意興隆，現(xiàn)金流強(qiáng)。廣州地鐵3號線途經(jīng)重要交通樞紐、旅游打卡地、知名高校等人流聚集地，早晚高峰時間的壯觀場面據(jù)說和北京10號線、上海6號線有一拼，單日客運(yùn)量長居廣州地鐵首位。其基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為當(dāng)前詳細(xì)公布進(jìn)展的城市軌道交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs之一，一旦成功落地拿下國內(nèi)地鐵REITs首單，表率作用明顯，也將給普通客戶的可選資產(chǎn)菜單上添加一道穩(wěn)健品種。

REITs的英文全稱是“Real Estate Investment Trusts”，用中文表述就是“不動產(chǎn)投資信托基金”。眾所周知，不動產(chǎn)資產(chǎn)有著自己的優(yōu)缺點(diǎn)。最突出的優(yōu)點(diǎn)是可以產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流，比如租金收入，缺點(diǎn)是自身流動性差，遇到最近的低迷行情，就不太好賣。REITs則完全拿捏了這一點(diǎn)，將這些缺乏流動性的不動產(chǎn)變成較強(qiáng)流動性的證券。一方面不動產(chǎn)產(chǎn)生的租金等現(xiàn)金流，作為投資綜合收益按照比例分配給投資者，另一方面則使不動產(chǎn)的原始權(quán)益人，也就是資金需求方獲得了資金支持，不失為一種有效的直接融資方式。更為難得的是，REITs一般有強(qiáng)制派息政策，國內(nèi)公募REITs每年以現(xiàn)金紅利方式分配給投資人的金額，不低于當(dāng)年可供分配金額的90%，每年不得少于1次。這比起A股很多上市公司可謂有良心了不少。

但嚴(yán)格來說，REITs，尤其是公募REITs（公開市場通過發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)化證券或受益憑證匯集投資者資金），在國內(nèi)仍然屬于新生事物。截至今年1月初，已經(jīng)上市的公募REITs產(chǎn)品不過24只，規(guī)模不一，項(xiàng)目涵蓋了高速公路、保障性住房、倉儲物流等多種資產(chǎn)類型，正探索在其他基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域開展試點(diǎn)。實(shí)際上廣州地鐵集團(tuán)啟動基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市已有兩年之久，才終于在日前取得行政主管部門出具的無異議函。從前景來看，公募REITs的意義深遠(yuǎn)，市場容量不容小覷。近兩年圍繞公募REITs稅制優(yōu)化、新業(yè)態(tài)擴(kuò)圍、產(chǎn)品擴(kuò)募等方面利好頻出，相關(guān)新政在包括國家發(fā)改委、證監(jiān)、財(cái)政、稅務(wù)等多個監(jiān)管口徑陸續(xù)發(fā)布。其中去年初財(cái)政部及稅務(wù)總局發(fā)布的試點(diǎn)稅收政策“3 號文”可作為代表。

對于普通投資者來說，隨著過往收益率高企的信托（大部分為房地產(chǎn)相關(guān)）計(jì)劃等非標(biāo)產(chǎn)品式微，股票這些又非一般人能玩得轉(zhuǎn)，市面上能夠接觸到的風(fēng)險(xiǎn)可控、收益尚可的資產(chǎn)品種已經(jīng)不多，連銀行主打固收的理財(cái)產(chǎn)品都會在行情慘淡時跌破凈值。如何在所謂的經(jīng)濟(jì)下行期，保證自己的那三瓜兩棗，亦是家庭財(cái)富的種子，有一個稍稍超越存款利息，又還算安全的投資收益，似股又似債的公募REITs目前來看可能是普通人最好的選擇之一。其底層資產(chǎn)主要為成熟優(yōu)質(zhì)、運(yùn)營穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，一方面有較為明確的現(xiàn)金流和收益目標(biāo)，一般情況下不會“踩雷”，遑論我們現(xiàn)在對REITs增量的核準(zhǔn)相當(dāng)審慎。但要想大賺也不太現(xiàn)實(shí)，REITs底層投資標(biāo)的的穩(wěn)定性也決定了收益增長空間有限。但這一在長周期視角下具備相對高確定性的金融產(chǎn)品，普通人參與的時候，有一點(diǎn)要注意，那便是要遠(yuǎn)離二級市場的折溢價(jià)炒作，此刻不妨將REITs視為“小票”，就會清楚掙錢的難度有多大，它不適合心急的人。

（作者系基金從業(yè)者）

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