隨著房企拿地策略的進一步聚焦,扁平化、集約化管理的必要性更加凸顯,龍頭房企也在年初密集對組織架構(gòu)“動刀”迎接新的挑戰(zhàn)。
據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解,保利發(fā)展、中海地產(chǎn)均在近期進行區(qū)域公司層面的合并動作。保利發(fā)展主要是將江蘇與淮海公司合并為江蘇公司、浙江與浙南公司合并為浙江公司、山東與齊魯公司合并為山東公司,遼寧與大連公司合并為遼寧公司。
隨著區(qū)域變動,保利發(fā)展人事也迎來調(diào)整。其中,保利產(chǎn)研中心原總經(jīng)理吳勁松出任保利上海公司總經(jīng)理;保利浙江公司原總經(jīng)理張磊調(diào)整為保利戰(zhàn)投中心總經(jīng)理;原保利上海總經(jīng)理傅小君則任保利浙江公司董事長;原保利浙南總經(jīng)理朱忠偉將擔任浙江公司總經(jīng)理。
中海地產(chǎn)的路徑也類似,中海是將沈陽公司和大連公司合并為遼寧公司;原中海大連公司總經(jīng)理葛臻,任命為新的遼寧公司總經(jīng)理;原中海沈陽公司總經(jīng)理程曉輝,調(diào)任中海北方區(qū)域副總經(jīng)理。
保利、中海被合并以及整合的區(qū)域公司共同特點是現(xiàn)有項目較少,也不再是重點拓展的區(qū)域。由此,為了縮小管理半徑,減少決策鏈條,保利以及中海再度對區(qū)域公司調(diào)整隊形。這其實也是房地產(chǎn)市場當下的映射。房企的規(guī)模短時間內(nèi)已不可能回到高峰,龍頭房企也受到?jīng)_擊及影響,主動放緩腳步。
架構(gòu)“動刀”
保利發(fā)展、中海地產(chǎn)此次調(diào)整,是在既定的框架以內(nèi)。以保利發(fā)展為例,其被合并的淮海公司、浙南公司以及齊魯公司,已經(jīng)基本沒有新增項目,幾乎為存量運營。保利發(fā)展也對外回應(yīng)稱,“這屬于常規(guī)動作,對公司經(jīng)營影響不大?!?/p>
在保利發(fā)展的官網(wǎng)上,淮海、浙南以及齊魯公司均是在2017年成立,其時是房地產(chǎn)行業(yè)大擴張的年代。
根據(jù)官網(wǎng),保利發(fā)展淮海公司主要布局徐州、淮安、連云港三個城市,成立5年后累計開發(fā)精品項目24個。齊魯公司的業(yè)務(wù)覆蓋范圍則是濟南、濟寧、德州、淄博、泰安、臨沂等城市,主要聚焦于城市更新、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)、不動產(chǎn)開發(fā)等板塊。
保利發(fā)展浙南公司則是以溫州為大本營,布局溫州、臺州、金華、麗水、衢州五城。在成立5年后,保利浙南公司共開發(fā)項目22個,截至2021年6月,總銷售額累計破500億元。
這幾個被合并的公司,都是保利發(fā)展曾經(jīng)開疆拓土全國布局的印記。相較于其他央企,保利發(fā)展在房地產(chǎn)狂奔的年代布局更為下沉,銷售規(guī)模也因此更為壯大。在上述三個區(qū)域公司被合并之后,保利發(fā)展的區(qū)域公司數(shù)量仍然要比其他同類房企更多,目前還有超過20個的區(qū)域公司。
“保利之前三四線城市拿了不少的地,當時市場好的時候?qū)_規(guī)模也很有幫助。但現(xiàn)在大家拿地都集中在那幾座城市,自然就要收縮回來,也是正常的動作。”一位央企投資部的人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者。
與保利發(fā)展類似,中海地產(chǎn)也在繼續(xù)進行區(qū)域“縮編”,此次調(diào)整主要是在東北區(qū)域,中海地產(chǎn)將沈陽公司和大連公司合并為遼寧公司。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計,2024年,中海在東北區(qū)域的成交總額為95.69億元,雖然仍有近百億元的水平,但在中海地產(chǎn)總銷售額中占比已經(jīng)不大。
近年來,中海地產(chǎn)在上海、深圳等城市選擇核心地段開發(fā)的策略,其去年在一線城市有多個項目實現(xiàn)單盤過百億元銷售額的成績。
策略改變
保利發(fā)展、中海地產(chǎn)是去年房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)仍算穩(wěn)健的房企。
根據(jù)保利發(fā)展發(fā)布的數(shù)據(jù),2024年,其全年銷售金額為3230億元,蟬聯(lián)行業(yè)第一;中海地產(chǎn)同期則累計實現(xiàn)合約物業(yè)銷售金額約3106.91億元,同比上升0.3%。
雖然保利、中海的銷售額仍然保持在3000億元的量級,但兩家房企拿地已經(jīng)非常聚焦,幾乎不再涉足三四線城市。
可供對比的是,2024年,保利發(fā)展在土地市場已經(jīng)基本聚焦一二線城市。根據(jù)保利發(fā)展提供的資料,去年其一二線城市拓展占比94%,一線城市拓展占比74%,較2023年大幅提升約40個百分點;其中,大本營廣州拓展地價達到了255.7億元,占比三分之一。過去三年,一二線城市拓展占比達到94%,進一步聚焦確定性的核心城市。
中海地產(chǎn)去年全年收購的土地累計權(quán)益建筑面積約389.47萬平方米,累計權(quán)益土地出讓金約696.35億元,同樣集中于一線城市及重點二線城市。
去年年中,在中海地產(chǎn)發(fā)布中期業(yè)績報告之時,中海地產(chǎn)董事會主席顏建國還曾解釋去年上半年拿地少的原因?!埃ㄉ习肽辏┑刭I得不多,主要原因是一線及核心城市的優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)不足。”顏建國表示。
其時,顏建國稱,2024年下半年中海將抓住窗口期,堅守投資刻度,優(yōu)中選優(yōu),積極補充優(yōu)質(zhì)項目。中海地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)高歌猛進之時也并不冒進,在目前的低谷期選擇更加審慎。
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的可持續(xù)性相對較弱,在區(qū)域已經(jīng)沒有項目可以進行持續(xù)開發(fā)的背景下,對組織架構(gòu)進行適當?shù)目s減調(diào)整有助于提高運營的效率,尤其是在保利、中海業(yè)績表現(xiàn)已經(jīng)顯出頹勢的當下。
在業(yè)績承壓以及拿地策略改變的雙重作用下,向來溫吞的央企也不得不大刀闊斧地進行改變,保利發(fā)展、中海地產(chǎn)均作出了妥當?shù)倪x擇。