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余莉
2024-12-25 22:02
日前，深圳市住房和建設(shè)局印發(fā)《深圳市安居型商品房產(chǎn)權(quán)管理有關(guān)事項處理辦法》，明確了安居型商品房取得完全產(chǎn)權(quán)的辦理條件、辦理流程、補繳價款計算規(guī)則、繼承方式、婚姻狀況變化下權(quán)利人變更等內(nèi)容。該政策將于2025年1月2日起施行。
政策明確，購房人簽訂安居型商品房買賣合同滿10年，可以按照有關(guān)政策規(guī)定補繳價款，申請取得完全產(chǎn)權(quán)。
依據(jù)新政，購房人不申請取得完全產(chǎn)權(quán)，仍可繼續(xù)占有、使用住房。政策也適用于人才住房產(chǎn)權(quán)管理。深圳正在規(guī)劃建設(shè)配售型保障性住房，已不再新增規(guī)劃建設(shè)安居型商品房，本次出臺的政策是解決安居型商品房的歷史遺留問題。
中指研究院華南分院高級分析師孫紅梅向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，該政策的出臺，有助于住房資源的合理分配，政策落地后安居型商品房流轉(zhuǎn)將更為靈活。短期內(nèi)深圳具備取得完全產(chǎn)權(quán)條件并且上市交易的安居型商品房規(guī)模不會很大，對商品房市場的影響有限。
滿10年可補差價上市交易
深圳新出臺的安居型商品房產(chǎn)權(quán)管理政策明確，安居型商品房取得完全產(chǎn)權(quán)需要滿足四個申請條件，一是申請人為安居型商品房《房地產(chǎn)證》或者《不動產(chǎn)權(quán)證書》登記的權(quán)利人，且經(jīng)其他共同權(quán)利人一致書面同意；二是簽訂安居型商品房買賣合同滿十年；三是因按揭貸款為該套安居型商品房設(shè)定抵押的，須經(jīng)抵押權(quán)人書面同意；四是無法規(guī)、規(guī)章規(guī)定及安居型商品房買賣合同約定的不得取得完全產(chǎn)權(quán)的情形。
安居型商品房權(quán)利人申請取得完全產(chǎn)權(quán)時應(yīng)當補繳價款，具體計算公式為：補繳價款=（原市場價格-原購買價格）×50%-稅費。其中，原市場價格統(tǒng)一按照原購買價格除以70%計算，原購買價格不包含戶內(nèi)裝飾裝修價格。稅費是指權(quán)利人在辦理安居型商品房《房地產(chǎn)證》或者《不動產(chǎn)權(quán)證書》時實際支付的稅費，包括契稅、印花稅、交易服務(wù)費。
比如深圳購房者以200萬元的總價購買一套安居型商品房，原市場價格則為285.7萬元，補繳價款為（285.7-200）×50%-稅費，即約為42.85萬元再減去相關(guān)稅費。
購房人可以根據(jù)自身情況自愿選擇是否要補繳價款，簽訂安居型商品房買賣合同滿十年，不取得住房完全產(chǎn)權(quán)的，不需要補繳價款，該套住房性質(zhì)維持不變，購房人仍可按照規(guī)定繼續(xù)占有、使用該套住房，居住權(quán)不受影響。在取得完全產(chǎn)權(quán)前，繼承人仍可以通過多種方式繼承安居型商品房，比如將住房登記至未在本市擁有政策性住房的繼承人名下。
該新政同樣適用于人才配售的住房產(chǎn)權(quán)管理，人才配售的住房計算補繳價款時，原購買價格按照同等條件下安居型商品房價格取值。
孫紅梅表示，深圳第一批安居型商品房入市時間為2012年，截至目前，此類房源十年限售期已陸續(xù)到來，部分業(yè)主需要清晰的產(chǎn)權(quán)管理制度。此次推出的安居型商品房管理新規(guī)，有助于住房資源的合理分配，提高了安居型商品房流轉(zhuǎn)的靈活性。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，這一新規(guī)通過明確安居型商品房產(chǎn)權(quán)管理，讓符合條件的、有交易意愿的購房者在獲得完全產(chǎn)權(quán)之后，可以在商品房市場上出售安居型商品房。該政策有助于增加這一類住房的流動性，進而滿足部分購房者的改善性住房需求。
對商品房市場影響有限
2017年深圳市住房和建設(shè)局在《深圳市安居型商品房定價實施細則》中明確，安居型商品房是深圳保障性住房類別之一，指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積、銷售價格和轉(zhuǎn)讓年限，按照規(guī)定標準，主要采取市場化運作方式籌集、建設(shè)，面向符合條件的家庭、單身居民配售的具有保障性質(zhì)的住房。
據(jù)悉，深圳目前正在規(guī)劃建設(shè)配售型保障性住房，已不再新增規(guī)劃建設(shè)安居型商品房，本次出臺的政策是依法依規(guī)解決安居型商品房歷史遺留問題。深圳歷年共出售安居型商品房約7萬套、人才住房約1.4萬套，根據(jù)購買時間，陸續(xù)在簽訂合同滿10年后達到取得完全產(chǎn)權(quán)條件，預(yù)計每年實際辦理取得完全產(chǎn)權(quán)并且進入市場的安居型商品房數(shù)量有限。
據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)，11月深圳房地產(chǎn)市場熱度延續(xù)，新房和二手房網(wǎng)簽量合計超1.5萬套。
孫紅梅預(yù)計，短期內(nèi)能夠取得完全產(chǎn)權(quán)并上市交易的安居型商品房規(guī)模不會很大，對商品房的影響十分有限。
近年來，各地也有共有產(chǎn)權(quán)房等保障性住房推出，但部分城市在相關(guān)住房的管理機制，尤其是退出機制方面的政策仍有待完善。
比如北京2017年推出《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，明確購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。去年5月，北京發(fā)布《關(guān)于加強已購共有產(chǎn)權(quán)住房管理有關(guān)工作的通知（征求意見稿）》，擬明確共有產(chǎn)權(quán)房上市交易細則，但文件尚未正式出臺，回購方式、回購價格、上市交易流程等還有待進一步明確。
麟評居住大數(shù)據(jù)研究院一位分析師向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，目前多地配售型保障性住房正加速落地，并逐漸代替共有產(chǎn)權(quán)房等其他形式的保障性住房。但對于已經(jīng)建成的其他保障性住房，更多應(yīng)采取逐步調(diào)整、優(yōu)化管理等方式進行完善。
該分析師表示，從這個意義上看，深圳安居型商品房產(chǎn)權(quán)管理新規(guī)的出臺，對于其他城市存量保障性住房管理具有一定的參考價值。其他城市可以借鑒深圳的經(jīng)驗，優(yōu)化之前推出的保障性住房交易等規(guī)定，更好滿足居民的合理住房需求，平衡市場供需關(guān)系。
