中國基金報
李樹超 曹雯璟
2024-12-23 14:29
近期，多地宣布取消“公攤面積”，引發(fā)市場關(guān)注。中國證券報記者了解到，各地發(fā)布取消“公攤面積”的政策，往往與房屋銷售有關(guān)。取消房屋“公攤面積”，對于大部分購房者來說，只是購房時計價方式發(fā)生改變，整套房子總價沒有變化。
專家表示，從行業(yè)發(fā)展角度看，通過政策創(chuàng)新，提高管理的精細(xì)化水平，有利于維護(hù)公平競爭、誠實(shí)信用、規(guī)范有序的市場環(huán)境，保障購房者的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。從業(yè)主需求角度看，更重要的是完善公攤面積計入規(guī)則，提高信息透明度，讓購房者的錢花得明明白白。
鼓勵“現(xiàn)房銷售”
12月17日，河北省張家口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等四部門聯(lián)合發(fā)布通知，明確提出落實(shí)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)政策，取消商品房銷售價格限價機(jī)制。鼓勵實(shí)行“現(xiàn)房銷售”，逐步推進(jìn)“取消公攤”。
12月12日，衡陽市自然資源和規(guī)劃局、衡陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、衡陽市發(fā)展和改革委員會聯(lián)合發(fā)布通知，明確自2025年1月1日起，衡陽市商品房銷售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計價。套內(nèi)建筑面積即專有建筑面積，由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。
此前，肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布通知，為進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為，減少因房屋面積、計價造成的矛盾糾紛，維護(hù)公平競爭、誠實(shí)信用、規(guī)范有序的市場環(huán)境，保障交易雙方的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，從2024年5月1日起，肇慶市范圍內(nèi)商品房實(shí)行按套內(nèi)面積計價宣傳銷售。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對每套商品房進(jìn)行明碼標(biāo)價。
引發(fā)市場關(guān)注
上述政策發(fā)布后，引發(fā)市場熱議。
中國證券報記者了解到，“公攤面積”是指產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)偟墓貌糠纸ㄖ娣e，包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間等，以及服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積。“取消公攤”更精準(zhǔn)的含義是“套內(nèi)建筑面積計價”。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對中國證券報記者表示，“取消公攤”后，房屋買賣合同簽訂、不動產(chǎn)權(quán)證辦理等環(huán)節(jié)將不再計算公攤部分，而是按照房屋套內(nèi)面積進(jìn)行計算。“取消公攤”呼聲大、關(guān)注度高，主要由于計入方式不透明和合同條款含糊等因素，導(dǎo)致房屋面積計量過程中出現(xiàn)一些糾紛。有的項(xiàng)目公攤面積超過40%，嚴(yán)重?fù)p害購房者的權(quán)益。同時，得房率低衍生出新問題。如，在物業(yè)費(fèi)收取方面，相當(dāng)于“公攤面積”也要收取物業(yè)費(fèi)。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認(rèn)為，對于提高居住的舒適性和安全性，“公攤面積”有存在的必要性和合理性。如，樓道要有足夠的面積。同時，諸如服務(wù)于“一老一小”的食堂、兒童活動空間、圖書室等公共場所，可以提高居民的福利水平。
完善計入規(guī)則
業(yè)內(nèi)人士表示，從業(yè)主需求的角度出發(fā)，更重要的是完善“公攤面積”計入規(guī)則，提高信息透明度，讓購房者錢花得明明白白，而不是減少和取消公共配套空間。
“無論是物業(yè)費(fèi)還是供暖費(fèi)，要按照建筑面積進(jìn)行收取，因?yàn)楣部臻g也是需要物業(yè)管理，而且這些空間更需要物業(yè)投入?！崩钣罴螌χ袊C券報記者表示。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，過去，“公攤面積”出現(xiàn)一些糾紛，主要由于一些開發(fā)商把人防工程、地下室以及供出售的固定車位等不應(yīng)該計入的部分計入，導(dǎo)致“公攤面積”增加，損害購房者的利益。對于合規(guī)的樓盤來說，取消“公攤面積”對開發(fā)商影響不大?！胺孔影刺卒N售，無論按建筑面積算還是按套內(nèi)面積算，總價都是一樣。物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)也按套收取。”
