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王健林又有新動(dòng)態(tài)，險(xiǎn)資再次“接盤(pán)”萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

近日，新華保險(xiǎn)出資的百億不動(dòng)產(chǎn)基金，相繼受讓赤峰、晉江的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目，從而將接盤(pán)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目數(shù)擴(kuò)大到6個(gè)。

王健林執(zhí)掌的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，去年以來(lái)開(kāi)始出售旗下核心資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)自救，險(xiǎn)資是重要“買(mǎi)家”。

拿下6個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目

12月19日，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)萬(wàn)達(dá)商管）退出晉江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有限公司股東之列，12月17日退出赤峰萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有限公司，這兩家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)公司股權(quán)均由坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）（簡(jiǎn)稱(chēng)坤華基金）100%受讓。

坤華基金成立于今年年初，是一只規(guī)模百億的險(xiǎn)資系不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)基金，由新華保險(xiǎn)出資99.9億元、中金資本出資1000萬(wàn)元。

新華保險(xiǎn)曾在公告設(shè)立這只不動(dòng)產(chǎn)基金時(shí)表示，作為有限合伙人參與設(shè)立基金，主要借助專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)投資優(yōu)勢(shì)，通過(guò)專(zhuān)業(yè)化投資管理團(tuán)隊(duì)，拓展投資渠道，挖掘投資機(jī)會(huì)。

截至目前，坤華基金有6項(xiàng)投資，均指向萬(wàn)達(dá)系資產(chǎn)。在本月受讓上述晉江和赤峰兩個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目股權(quán)之前，這只基金于10月份受讓成都萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)投資公司股權(quán)，9月接盤(pán)南京萬(wàn)達(dá)茂投資公司股權(quán)，7月入股煙臺(tái)芝罘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)公司，4月對(duì)北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)實(shí)業(yè)公司控股99.99%。

多家險(xiǎn)資也現(xiàn)身

新華保險(xiǎn)并非投資萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目的唯一險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)。去年下半年以來(lái)，多個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目被險(xiǎn)資買(mǎi)下，出手次數(shù)較多的險(xiǎn)資還有陽(yáng)光人壽。

券商中國(guó)記者據(jù)天眼查信息查詢到，今年7月，東莞厚街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司發(fā)生股權(quán)變更，原全資股東萬(wàn)達(dá)商管退出，蘇州聯(lián)商陸號(hào)商業(yè)管理有限公司全盤(pán)接手。穿透股權(quán)可見(jiàn)，陽(yáng)光人壽是主要出資方。這是自去年底以來(lái)，陽(yáng)光人壽接手的第六個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目股權(quán)。此前，太倉(cāng)、湖州、上海金山、廣州蘿崗、合肥等5個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目股權(quán)變動(dòng)背后，都有陽(yáng)光人壽的身影。

據(jù)記者查詢的信息，2023年12月，陽(yáng)光人壽初始出資55億元，聯(lián)合中聯(lián)前源不動(dòng)產(chǎn)基金方面，設(shè)立麗水聯(lián)融壹號(hào)股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙），后者通過(guò)下設(shè)子公司投資萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目股權(quán)。2024年11月，太保資本和中銀三星人壽各出資5億元，受讓了麗水聯(lián)融壹號(hào)股權(quán)基金部分份額，陽(yáng)光人壽出資額降為45億元。

險(xiǎn)資接盤(pán)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的動(dòng)向去年就開(kāi)始受到市場(chǎng)關(guān)注。去年12月有媒體報(bào)道，萬(wàn)達(dá)商管方面透露，擬出售旗下位于一、二線城市的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以換取流動(dòng)資金，并表示正在和險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)洽談。

除新華保險(xiǎn)、陽(yáng)光人壽外，投資萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目的險(xiǎn)資還有大家保險(xiǎn)、橫琴人壽。其中，大家保險(xiǎn)受讓了上海松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、江門(mén)臺(tái)山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等項(xiàng)目，大家保險(xiǎn)和橫琴人壽投資了上海周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目，均通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)私募基金投資。

據(jù)險(xiǎn)資人士向券商中國(guó)記者介紹，這類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)基金，其持有期的區(qū)間收益主要來(lái)自于底層資產(chǎn)出租、運(yùn)營(yíng)等的收益，具體收益與項(xiàng)目區(qū)位、運(yùn)營(yíng)情況以及交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)等相關(guān)。

抄底與化債的背景

有數(shù)位業(yè)界人士向記者表示，盡管多家險(xiǎn)資投向萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，但各家險(xiǎn)企的情況和初衷并不相同。一些大型保險(xiǎn)公司與地產(chǎn)企業(yè)共同開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目，或者大中型保險(xiǎn)公司此前配置的非標(biāo)資產(chǎn)較多，新近接手的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目有化債的背景。債務(wù)置換類(lèi)項(xiàng)目與主動(dòng)投資類(lèi)存在實(shí)質(zhì)差別，預(yù)期回報(bào)也會(huì)有明顯差距。

據(jù)券商中國(guó)記者此前統(tǒng)計(jì)，自2023年以來(lái)，已有十多家險(xiǎn)企通過(guò)股權(quán)直投、不動(dòng)產(chǎn)基金等方式，投向數(shù)十個(gè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)投資金額超過(guò)數(shù)百億元。

保險(xiǎn)投資人士表示，險(xiǎn)資可以發(fā)揮穿越周期的優(yōu)勢(shì)，在經(jīng)濟(jì)下行壓力下投向不動(dòng)產(chǎn)，一方面支持不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)融資需求，另一方面通過(guò)“抄底”投資，既享受持有期收益，又能待市場(chǎng)回暖后實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。特別是在當(dāng)前“資產(chǎn)荒”環(huán)境下，優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目配置價(jià)值逐漸體現(xiàn)。今年明顯感受到有更多險(xiǎn)資在尋找不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)，但與此同時(shí)，相關(guān)投資預(yù)期回報(bào)率在下降。

一位市場(chǎng)化私募股權(quán)基金人士向券商中國(guó)記者分析，對(duì)險(xiǎn)資而言，一直尋求的就是能有穩(wěn)定現(xiàn)金流回報(bào)的資產(chǎn)，現(xiàn)在地產(chǎn)類(lèi)資產(chǎn)“便宜”，屬于適合加大投資的階段。

校對(duì)：趙燕