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李宇嘉（房地產(chǎn)資深研究人士）

近一段時(shí)間，很多城市的老舊住宅賣(mài)得很好，比如杭州、天津等城市面積在90平米以下的二手住宅銷(xiāo)售占比在50%以上。據(jù)說(shuō)，很多購(gòu)房者是基于“博拆遷”、“博舊改”考慮才買(mǎi)這類(lèi)房子。一個(gè)淺顯的道理是，涉拆遷、涉舊改的房子，意味著開(kāi)發(fā)商或政府要投入大量資金，假以時(shí)日，房子和小區(qū)將“換新顏”，其價(jià)值也會(huì)扶搖直上。

不過(guò)，這種想法可能過(guò)時(shí)了。近日，國(guó)家發(fā)布的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動(dòng)計(jì)劃中，把推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造作為重點(diǎn)任務(wù)之一。對(duì)于如何抓好落實(shí)，新聞發(fā)布會(huì)上提出，要走好新時(shí)代黨的群眾路線，小區(qū)改什么、怎么改，都與小區(qū)居民一起商量，多方合力把好事辦好。也就是說(shuō)，老舊小區(qū)改造是全體業(yè)主自己的事兒，不是政府無(wú)限責(zé)任或過(guò)度責(zé)任的全盤(pán)兜底。

道理很簡(jiǎn)單：房子是私產(chǎn)，即便是福利分房年代遺留下來(lái)的公房，也都經(jīng)過(guò)市場(chǎng)化成了個(gè)人或家庭財(cái)產(chǎn)。由一套一套私人房產(chǎn)組成的樓棟、社區(qū)，涵蓋樓道、電梯、消防井以及道路、排水、垃圾分類(lèi)等等，構(gòu)成了居住命運(yùn)有機(jī)共同體。陌生人也好，熟人也罷，這一有機(jī)共同體運(yùn)維得好不好，不僅僅關(guān)系到居住福利，關(guān)系到居民財(cái)產(chǎn)安全，更關(guān)系到基層社會(huì)運(yùn)轉(zhuǎn)的質(zhì)量。

房地產(chǎn)告別高速增長(zhǎng)，房子的流通速度放緩，加上人口平均年齡增長(zhǎng)，我們居住的小區(qū)，可能成為大半生或一生的居住地。而房子也像人一樣，普遍開(kāi)始進(jìn)入中年、中老年。過(guò)往，互為鄰居、但多數(shù)彼此較為陌生的人群組成的社區(qū)，迫切需要從更關(guān)注私產(chǎn)轉(zhuǎn)到公共意識(shí)的成長(zhǎng)，維護(hù)居住命運(yùn)共同體，從而提升每個(gè)人的居住福利和資產(chǎn)安全。

自從2019年開(kāi)啟大規(guī)模老舊小區(qū)改造以來(lái)，不管是市政公用及配套設(shè)施，還是小區(qū)公共部分或配套設(shè)施，抑或建筑物本體，政府財(cái)政或準(zhǔn)財(cái)政（管線單位）投資占了相當(dāng)大的比例。即便是開(kāi)發(fā)商投資，面對(duì)額外的成本，往往也是通過(guò)提高容積率、改變用地功能，建設(shè)商品房回補(bǔ)成本。未來(lái)，更強(qiáng)調(diào)人居環(huán)境、高質(zhì)量發(fā)展，加上房子也夠多了，這種模式不可行了。

下一步，老舊小區(qū)改造的重點(diǎn)，比如補(bǔ)公共設(shè)施短板、夯實(shí)安全運(yùn)行、適老和適兒化改造等，都是花錢(qián)的地方。此次五年行動(dòng)計(jì)劃還提出，為房屋體檢、房屋維修、房屋保險(xiǎn)提供資金保障，要建立房屋養(yǎng)老金制度，將“錢(qián)”的問(wèn)題上升到制度層面。而且，老舊是相對(duì)的，現(xiàn)在面相還不錯(cuò)的小區(qū)，未來(lái)都會(huì)變成老舊小區(qū)。在錢(qián)的問(wèn)題上，必須建立長(zhǎng)效機(jī)制。

主要就是樹(shù)立“誰(shuí)所有、誰(shuí)負(fù)責(zé)，誰(shuí)付出、誰(shuí)收益”的權(quán)責(zé)一致理念，以產(chǎn)權(quán)人自我出資為主要資金渠道，以主人翁姿態(tài)建立業(yè)主間的合作機(jī)制。同時(shí)，政府提供三方面支持，規(guī)劃和用地支出（如部分用地功能轉(zhuǎn)為商業(yè)、容積率大區(qū)內(nèi)平衡），歷史文化和環(huán)保等財(cái)政支持，區(qū)、街道、社區(qū)三級(jí)動(dòng)員支持，最終激活業(yè)主參與、激活空間價(jià)值，激活市場(chǎng)投資的空間。

顯然，業(yè)主“參與主體”的地位認(rèn)知最關(guān)鍵。因?yàn)?，要我改，全是?wèn)題；我要改，全是辦法?；诖?，地方政府不能基于要完成多少改造任務(wù)的剛性指標(biāo)而推進(jìn)改造，不能因?yàn)橹T如業(yè)主投訴垃圾堆成山而擔(dān)心創(chuàng)衛(wèi)、擔(dān)心業(yè)主發(fā)帖發(fā)視頻、擔(dān)心上級(jí)問(wèn)責(zé)而擔(dān)起改造的主體責(zé)任。而是要讓問(wèn)題充分暴露，影響到每一個(gè)人的利益，從而喚醒全體業(yè)主對(duì)小區(qū)命運(yùn)的清醒認(rèn)識(shí)。

案例的示范效應(yīng)，更能激發(fā)公共意識(shí)的成長(zhǎng)。某小區(qū)改造后產(chǎn)生的美好人居效應(yīng)、房?jī)r(jià)穩(wěn)定效應(yīng)，讓周遭看到，業(yè)主自我出資、“我要改造”，這個(gè)賬不管怎么算，都是劃算的；業(yè)主參與意識(shí)弱的案例，長(zhǎng)期看是不劃算的。同時(shí)，在改造清單、扶持政策、財(cái)政補(bǔ)助等方面，政府要提供“菜單式”、穩(wěn)定的公開(kāi)信息，拒絕任何兜底念頭，讓老百姓形成穩(wěn)定的預(yù)期，夯實(shí)參與意識(shí)。

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