券商中國
時謙
2024-12-22 23:28
【環(huán)宇雜談】
當(dāng)社會的中堅力量能買得起房，這是一個什么場景呢？那就是最富有潛力的群體被激發(fā)起來了。
李宇嘉
近期，新一輪“房改”的話題持續(xù)發(fā)酵、熱度不減。但事實上，據(jù)我了解，文件提出的保障性住房，遠(yuǎn)未上升到“房改”的高度。為何各路媒體都要往“房改”這個話題上靠呢？一方面，樓市紓困政策一波接一波，但市場反應(yīng)波瀾不驚。媒體需要新話題，刺激市場的敏感神經(jīng)。特別是自媒體，一貫喜歡“推倒重來”“顛覆舊秩序”等標(biāo)題，達(dá)到吸引流量的效果。
另一方面，這也可能是輿論的共識、呼聲，甚至是吶喊。怎么講呢？對于房地產(chǎn)市場持續(xù)的疲弱，一開始大家都認(rèn)為是周期性的下行，當(dāng)政府開始紓困，市場就會重新回到上升態(tài)勢。這是一種慣性認(rèn)識，因為過去類似的邏輯屢屢出現(xiàn)過并驗證。但是，當(dāng)發(fā)現(xiàn)政策都沒有效果后，越來越多的人感覺到不解、迷茫，認(rèn)為只有改革這樣的大動作，才能解決當(dāng)下的問題。
25年前啟動的“房改”，其面臨的大背景就是，持續(xù)了十幾年的福利分房維持不下去了，城鎮(zhèn)職工家庭人均住房面積只有5-6平方米，居住狀況原地踏步，而且承擔(dān)建房責(zé)任的企業(yè)、單位背上了“辦社會”的沉重負(fù)擔(dān)。1998年推動的市場化、貨幣化“房改”，不僅極大地滿足了居民改善住房的愿望，還給企業(yè)、社會減輕了負(fù)擔(dān)，地產(chǎn)也成為經(jīng)濟(jì)的引擎，一直至今。
現(xiàn)在，又到了一個時間節(jié)點。對于當(dāng)下房地產(chǎn)的處境，不管是業(yè)內(nèi)人士，還是普通百姓，都認(rèn)為“不正?！薄安唤】怠保毡榈墓沧R是房子太多了。但是，又有多少人是對自己的居住條件滿意？有多少人想要換房而不得？當(dāng)馬云說，未來房子如蔥；當(dāng)很多人可以從父輩繼承幾套房子時，可能都沒有想過，廣東珠三角8000多萬常住人口，住房自有率不到50%。
還有，每年新就業(yè)的大學(xué)生有1000多萬，就業(yè)5年后能夠買房的，不到50%。今年考公、考編的規(guī)模創(chuàng)新高，但大家可能不知道，新入職的公務(wù)員基本向基層配置，大量經(jīng)濟(jì)社會管理事務(wù)也向基層傾斜。所謂“上面千條線，下面一根針”，基層公共服務(wù)人員不僅繁瑣的工作事項多、壓力巨大，收入也不高（很多只有3000元），他們也成了住房困難群體。
這就是當(dāng)下房地產(chǎn)的現(xiàn)狀：一邊是房子供應(yīng)過剩，一邊是需求嗷嗷待哺。上面講的三類人群是社會的中堅力量，當(dāng)他們無法買得起房，這個制度就得變革。當(dāng)前，房地產(chǎn)所謂的需求不足，準(zhǔn)確講應(yīng)該是“有效需求”不足，即絕對過剩和相對供應(yīng)不足并存，另一面就是“需求斷層”、供需錯配。簡單講，就是有錢人不缺房，想買的買不起，有需求的買不到合適的。
近期熱傳的“14號文”，就是要解決這個問題。核心就是大規(guī)模建設(shè)配售型的保障性住房，讓中堅力量成為“有產(chǎn)者”。這類房源的土地是劃撥的，資金是低息的，可以實現(xiàn)低成本供應(yīng)。低到多少呢？主要成本是建安費用，加上承建企業(yè)5%以內(nèi)的利潤，再考慮到“?；尽钡脑瓌t，理論上每平方米也就5000元左右，一套70平方米的房子總價也就35萬元。
這樣，很多年輕人、新市民、新就業(yè)大學(xué)生就能買得起房子了。當(dāng)社會的中堅力量能買得起房，這是一個什么場景呢？那就是最富有潛力的群體被激發(fā)起來了。對內(nèi)需來講，有了房就意味著在城市扎根了，有了家，不再飄了。有了家，就會有結(jié)婚、生小孩、購置室內(nèi)生活設(shè)施、小孩教育、購置汽車等。也就會為了家庭的美好生活而奮斗，這就是內(nèi)需旺盛的美好場景。
但所謂一份部署，十分落實。當(dāng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，當(dāng)購房需求不再踴躍，當(dāng)剛需購房日益謹(jǐn)慎，建設(shè)這類房子就要考慮能不能賣出去，因為之前很多保障房出現(xiàn)空置現(xiàn)象。我認(rèn)為，要學(xué)習(xí)新加坡組屋的精髓（而非表象），即保障每一個國民相對體面的、服務(wù)均等化的居所。
因此，房源主要建在中心城區(qū)，并落實公共利益導(dǎo)向的土地低價征收，基于低效用地評價的硬性標(biāo)準(zhǔn)，把散落在機(jī)關(guān)、企業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等手上的存量低效地塊盤活，同時夯實“保本價出售、封閉流轉(zhuǎn)”的原則，落實“?；尽痹瓌t下的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，逼退“福利分房”的思潮，把房源賣給最需要的人群。能做到這些，這類型的房源就能大規(guī)模供應(yīng)，從而達(dá)到改革的目的。
（作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員）
本報專欄文章僅代表作者個人觀點，特此說明。
