中國基金報
李樹超 張玲
2024-12-22 21:57
【環(huán)宇雜談】
新形勢下的城中村改造，目的是要將城市標(biāo)準(zhǔn)的市政設(shè)施和公共服務(wù)覆蓋到城中村，讓住在里面的人享受到均等化的城市公共服務(wù)。
李宇嘉
國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度全國商品房銷售面積同比下降7.5%，跌幅較1～8月擴大了0.4個百分點，跌幅連續(xù)5個月擴大。1～9月份開發(fā)投資下降9.1%，跌幅擴大0.3個百分點，今年以來已連續(xù)7個月跌幅擴大。房企到位資金同比減少13.5%，降幅擴大0.6個百分點，降幅連續(xù)5個月擴大。
老生常談的是收入、信心、預(yù)期，但這只是表象。無論從供給端死不悔改的同質(zhì)化競爭（看誰價格低、看誰贈送多），還是從需求端潛力需求很大、現(xiàn)實需求很少（想買的人買不起，有錢的人又不缺房，有需求的買不到合適的產(chǎn)品）來看，房地產(chǎn)的模式必須要有革命性的變化了。近期國家在大力宣傳三種模式的城中村改造，就是這種新模式的有力試水。
7月份，國家發(fā)布了城中村改造的文件，并進行了總動員。有人認(rèn)為，城中村改造是棚改2.0。其實不然，在房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢下，斷然不會再來一場棚改，讓供求關(guān)系更加積重難返。新形勢下的城中村改造，目的是要將城市標(biāo)準(zhǔn)的市政設(shè)施和公共服務(wù)覆蓋到城中村，讓住在里面的人享受到均等化的城市公共服務(wù)。
最終目的是讓城中村居民徹底融入城市、成為市民。筆者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，租住在城中村的，除了新市民和年輕人，很多是已婚或拖家?guī)Э诘耐鈦砣巳?，且基于親緣、鄉(xiāng)緣聚集在一個村里，長期租住于此，賺夠了錢或年老時再返回老家。對于日后購置城市商品房并扎根這里，多數(shù)人搖頭、不抱希望，“由租轉(zhuǎn)買”的比例不足3%。一來沒打算，二來無法融入城市，三來收入不支撐。
由此，我國大城市買房和租房是“兩張皮”，大部分人一輩子租房，特別是在城中村租賃的人群。城中村是城市里的農(nóng)村，是城市化不徹底的產(chǎn)物。盡管城中村的生產(chǎn)生活已融入或半融入城市，但其基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、管理模式還是按照村集體來供應(yīng)，村民及居住在此的外來人口、新市民也不認(rèn)同自己已融入城市，仍是外來人口或漂在城市的邊緣地帶的另類。
城中村改造就是要破解這個難題，兩軌合一軌。按照住建部提出的三種改造模式，拆除新建的按照城市的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、建設(shè)、管理；整治提升的要按照文明城市的標(biāo)準(zhǔn)去進行實施管理，守住安全的底線；拆整結(jié)合的要將騰出的空間用于必要的公共服務(wù)補短板。其中很重要的一點，就是將城中村改造與保障性住房結(jié)合起來，保留低成本、低租金、容納性強的底色。
國家指導(dǎo)意見及各地文件提出了三種保障房的渠道，一是城中村改造地塊除安置房外的住宅用地及其建筑規(guī)模按一定比例建設(shè)保障性住房，探索利用集體建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房。二是復(fù)建安置區(qū)除了滿足村民自住外富余的出租房源，相對集中建設(shè)，并長期租賃用作保障性租賃住房。三是對存量留用的出租屋開展品質(zhì)提升，吸引社會力量做規(guī)?；L租房經(jīng)營。
2022年，廣深常住人口分別為1873萬和1766萬，廣州大約1/3居住在城中村，深圳有1000萬人住在城中村。放眼珠三角，7800萬常住人口住房自有率僅50%左右，3900萬左右的人群租房，一半左右住在城中村。除珠三角，過去20年城市化快速推進、城市攤大餅擴張，超大特大城市也誕生了大量城中村，多的有300個左右，少的數(shù)十或上百，居住人口百萬計。
樓市有效范圍在縮窄，超大特大城市是地產(chǎn)未來的基本盤。數(shù)以億計的外來人口、新市民、年輕人能在城中村改造后融入城市，不僅能租住成本低、體驗好、品質(zhì)高的保障性住房、長租房，也能分享城市化的公共服務(wù)（如子女教育），還能在保留或就地轉(zhuǎn)型的村內(nèi)產(chǎn)業(yè)（臨街商業(yè)零售、餐飲服務(wù)）、村級工業(yè)園就業(yè)，或在周邊城市片區(qū)就業(yè)，這才是真正的扎根城市。
由此，美好生活的需求就會不斷釋放，“由租轉(zhuǎn)買”、“租購并舉”的住房需求就會實現(xiàn)，地產(chǎn)“需求斷層”的問題漸進破解，這是我國內(nèi)需的基礎(chǔ)，也是商品房市場可持續(xù)發(fā)展的路徑。當(dāng)然，城中村的短板和欠賬很大，需要投入資金，也需要處理歷史遺留問題。國家上位政策給了很多優(yōu)惠，接下來就需要地方政府加強政策創(chuàng)新，勇于擔(dān)當(dāng)和突破。
（作者系房地產(chǎn)資深研究人士）
本報專欄文章僅代表作者個人觀點。
