證券時報網
王一鳴
2025-01-22 21:08
建立國有土地收益基金。
1月22日，自然資源部、財政部、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯合發(fā)布了新修訂的《土地儲備管理辦法》（以下簡稱《辦法》），旨在完善土地儲備制度，促進土地節(jié)約集約利用和高效配置。
《辦法》從儲備計劃，入庫儲備標準，前期開發(fā)、管護與供應，資金管理、監(jiān)管責任等方面提出了更加詳盡的要求。
證券時報記者將《辦法》與修訂前進行了逐條對比，發(fā)現有多項內容進行了修改。
值得注意的是，在資金管理方面，《辦法》增加了“建立國有土地收益基金”的表述，即“財政部門從土地出讓收入中劃出一定比例資金，建立國有土地收益基金，主要用于土地儲備”。
儲備計劃不需結合地方政府債務限額因素
在儲備計劃方面，《辦法》提出，各地應根據國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間規(guī)劃，編制土地儲備三年滾動計劃，合理確定未來三年土地儲備規(guī)模，對三年內可收儲的土地資源，在總量、結構、布局、時序等方面做出統(tǒng)籌安排，結合城市更新、成片開發(fā)等工作劃定儲備片區(qū)，優(yōu)先儲備空閑、低效利用等存量建設用地。
其中，對三年內可收儲的土地資源安排，增加了“結合城市更新、成片開發(fā)等工作劃定儲備片區(qū)”的表述。
《辦法》還提出，各地應根據城市建設發(fā)展和土地市場調控的需要，結合當地社會發(fā)展規(guī)劃、土地儲備三年滾動計劃、年度國有建設用地供應計劃等因素，合理制定年度土地儲備計劃。
其中，各地制定年度計劃需結合的因素中刪除了“地方政府債務限額”因素。
另外，《辦法》要求，因土地市場調控政策變化或低效用地再開發(fā)等原因，確需調整年度土地儲備計劃的，土地儲備計劃應按原審批程序報批、備案。其中，刪除了“每年中期可調整一次”的表述。
儲備土地不再辦理使用權首次登記
在入庫儲備標準方面，《辦法》提出，土地儲備機構應對土地取得方式及程序的合規(guī)性、經濟補償、產權狀況（包括所有權和用益物權、擔保物權）等情況進行審核，不得為了收儲而損害合法土地權益。對于取得方式及程序不合規(guī)、補償不到位、土地權屬不清晰、應辦理原集體土地所有權或國有建設用地使用權等各類不動產權利注銷登記手續(xù)而尚未辦理的土地，不得入庫儲備。
其中，將此前的“土地權利（包括用益物權和擔保物權）”修改為“產權狀況（包括所有權和用益物權、擔保物權）”，將“強制征收土地”修改為“損害合法土地權益”，將“相關不動產登記手續(xù)”修改為“原集體土地所有權或國有建設用地使用權等各類不動產權利注銷登記手續(xù)”。
同時，對于收購土地的補償標準，《辦法》明確，由土地儲備機構與土地使用權人根據土地評估結果協(xié)商，經同級國土資源主管部門和財政部門確認。其中，刪除了“或地方法規(guī)規(guī)定的其他機構確認”的表述。
《辦法》還刪除了“儲備土地入庫前，土地儲備機構應向不動產登記機構申請辦理登記手續(xù)。儲備土地登記的使用權類型統(tǒng)一確定為‘其他（政府儲備）’，登記的用途應符合相關法律法規(guī)的規(guī)定”，修改為“儲備土地不再辦理國有建設用地使用權首次登記，不得辦理不動產抵押登記”。
建立國有土地收益基金
在資金管理方面，《辦法》強調，土地儲備資金收支管理要嚴格執(zhí)行財政部、自然資源部關于土地儲備資金財務管理的規(guī)定。財政部門從土地出讓收入中劃出一定比例資金，建立國有土地收益基金，主要用于土地儲備，具體比例由各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府確定，并報送財政部和自然資源部備案。
與修改前相比，此處增加了一段話，即“財政部門從土地出讓收入中劃出一定比例資金，建立國有土地收益基金，主要用于土地儲備，具體比例由各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府確定，并報送財政部和自然資源部備案”。
《辦法》還提出，土地儲備機構應當嚴格按照規(guī)定用途使用土地儲備資金，不得挪用。土地儲備機構所需的日常經費，納入政府預算，與土地儲備資金實行分賬核算，不得相互混用。土地供應后，應及時結算土地收儲成本。
此處，增加了“土地供應后，應及時結算土地收儲成本”的表述。
建立全民所有土地資產管理信息系統(tǒng)
在監(jiān)管責任方面，《辦法》明確，自然資源部建立全民所有土地資產管理信息系統(tǒng)，對儲備土地實行信息化管理，并納入國土空間規(guī)劃“一張圖”監(jiān)督實施。涉及使用專項債券的土地儲備項目，自然資源部與財政部地方政府債務管理信息實施系統(tǒng)聯通并共享項目信息，財政部向自然資源部提供使用專項債券的土地儲備項目清單。土地儲備機構應按要求在系統(tǒng)中填報土地儲備計劃、項目、地塊以及專項債券等相關信息，并按相關法律法規(guī)和規(guī)范性文件開展工作，違反相關要求的，將被給予警示直至退出全國土地儲備機構名錄。
同時，各級自然資源主管部門要加強對全民所有土地資產管理信息系統(tǒng)數據的審核和監(jiān)管，保證數據的真實性、完整性、準確性和時效性；建立隨機抽查以及數據核查機制，對儲備土地相關數據指標定期進行監(jiān)測、分析及評價。
與修改前相比，《辦法》對于儲備土地信息化管理提出了更加詳盡具體的要求，增加了涉及使用專項債券的土地儲備項目的管理內容，還增加了對全民所有土地資產管理信息系統(tǒng)數據的審核和監(jiān)管要求。
在部門分工監(jiān)管方面，對于市縣級自然資源主管部門，《辦法》刪除了“及時核準上傳土地儲備機構在土地儲備監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)中的信息”的工作要求，增加了“對使用專項債券的土地儲備項目確保融資收益平衡，指導督促有關方面及時上繳專項債券還本付息資金”的工作要求。對于省級國土資源主管部門，也增加了“對使用專項債券的土地儲備項目確保融資收益平衡，指導督促有關方面及時上繳專項債券還本付息資金”工作要求。
另外，對于財政部門的工作，《辦法》將“監(jiān)督管理資金支付和收繳及土地儲備專項債券發(fā)行、還本付息等工作”修改為“國有土地收益基金計提及撥付情況、監(jiān)督管理資金支付和收繳情況、土地收儲成本結算情況及用于土地儲備的專項債券發(fā)行和管理等工作”。
校對：李凌鋒
