證券時報網(wǎng)
聶英好
2025-01-15 19:21
美國第二大城市加州洛杉磯野火肆虐，可能仍要持續(xù)一些時日。
美國國家氣象局預測，“圣安娜焚風”（Santa Ana winds）在當?shù)貢r間1月13日再度來襲，風速可達到每小時80至112公里，相當于颶風等級，焚風將持續(xù)至15日。
洛杉磯長期以來面臨嚴重住房緊缺問題，目前火勢繼續(xù)蔓延，造成的經(jīng)濟損失已經(jīng)不計可數(shù)，也給當?shù)貥鞘谢鹕蠞灿汀?/p>
租金飆升
目前，被疏散的人員暫時棲身在洛杉磯縣的公共避難所、親友家或酒店里。但在未來幾周甚至幾個月內(nèi)，家園被毀的民眾必須在重建的同時找到更穩(wěn)定的住所。
隨著成千上萬流離失所的居民轉(zhuǎn)向租房，租金價格水漲船高。根據(jù)Zillow的數(shù)據(jù)，截至1月7日，洛杉磯一居室公寓的租金中位數(shù)超過2000美元。
LAist報道稱，一處位于Bel Air的帶家具房屋的掛牌信息顯示，每月租金為29500美元。根據(jù)掛牌信息的價格歷史記錄，這比2024年9月的價格上漲了近86%，此前該房屋的掛牌價格為每月15900美元。
加州大學洛杉磯分校城市規(guī)劃與公共政策教授邁克爾·倫斯表示，由于大量人口同時涌入尋找稀缺住房，預計洛杉磯的租金將進一步上漲，而在山火之前，這里的租金對于許多家庭來說已經(jīng)難以承受。
“這將造成壓力，尤其是對鄰近社區(qū)”，倫斯說，“帕利塞茲（山火）對西區(qū)的影響可能尤其嚴重?！?/p>
這場大火已經(jīng)摧毀了洛杉磯海岸線附近高檔社區(qū)的約5000棟建筑。加州州長加文·紐森(Gavin Newsom)已宣布因大火進入緊急狀態(tài)。在州長的緊急聲明中，就包括禁止哄抬物價。哄抬物價是指與災前價格相比，任何價格上漲超過10%的行為。
加州總檢察長羅伯·邦塔也表示，禁止哄抬價格的禁令適用于住房以及食品、交通和醫(yī)療用品等其他必需品。邦塔表示，居民應通過其辦公室的網(wǎng)站舉報疑似哄抬價格的行為。
在《洛杉磯時報》的一名記者質(zhì)疑為何恩西諾一處房產(chǎn)的租金在最近幾天上漲了近28%后，一名房產(chǎn)經(jīng)紀人將租金從每月的11500美元降至9800美元。
住房緊缺由來已久
事實上，山火以前，洛杉磯早已出現(xiàn)住房短缺問題。根據(jù)Zillow提供的數(shù)據(jù)，截至2022年，洛杉磯大都會區(qū)住房缺口在33.7萬套左右。
洛杉磯所在的加州因為經(jīng)濟發(fā)展程度高，人口流入大，一直處于經(jīng)濟適用房危機之中。
在加州，州和地方立法者都通過了一系列新法律，旨在通過簡化建房手續(xù)，使住房價格更低，數(shù)量更多。例如，在洛杉磯，市長卡倫·巴斯簽署了一項行政命令，100%簡化了經(jīng)濟適用房項目的審批程序。作為對州住房改革的回應，后院住宅（被稱為附屬住宅單元或A.D.U.s）蓬勃發(fā)展，房主通常將其出租以獲得額外收入，從而增加了住房存量。
盡管如此，該市和該州的住房建設(shè)目標仍然遠遠落后，可負擔性也在不斷削弱。例如，根據(jù)新聞網(wǎng)站“Crosstown LA”匯編的洛杉磯建筑與安全部的數(shù)據(jù)，洛杉磯市批準的公寓單位數(shù)量在2024年降至10年來的最低點。建筑許可的下滑引發(fā)了人們對新住房單元遇阻的擔憂。
洛杉磯市議會的目標是到2029年新建近50萬套住房。蘭德公司（RAND Corporation）住房與無家可歸問題中心聯(lián)合主任杰森·沃德（Jason Ward）說，火災發(fā)生后，許多人同時重建，可能會導致成本上升，并減緩整體住房建設(shè)速度。
暴露保險市場失靈
大火暴露出加州保險市場搖搖欲墜，幾近失靈的現(xiàn)實。
一般在災損之下，許多受災戶依靠保險理賠來恢復往日生活，然而受災嚴重的加州，早已出現(xiàn)保險公司拒保的問題。
加州氣候極易發(fā)野火，近些年這個問題日趨嚴重——在加州歷史上留有記錄、造成破壞的前20次嚴重的野火中，至少有15場發(fā)生在2015年之后。因此，保險公司愈發(fā)不愿意向加州居民提供房屋保單。
2023年，加州市占率最高的12家保險公司中，有7家暫?；蚴窍拗圃诩又蓍_立新的保單。而在加州擁有最大市占率的保險巨頭State Farm除2023年宣布暫停受理新的房屋保險申請外，還將既有保戶的保費提高20%。
2024年4月，State Farm又宣布取消加州的72000份保單，當中包括3萬份住房保單和42000份商業(yè)公寓保單，這些被取消的房屋險保單里有1600間房屋就位于洛杉磯西側(cè)的太平洋帕利塞茲社區(qū)。根據(jù)《舊金山紀事報》報道，State Farm作出此決定后，其在太平洋帕利塞茲的市占率縮水近七成。
其他保險公司的做法也大同小異，包含限制新保單、停止續(xù)約舊保單、提高保費等，這使得住在高野火風險地區(qū)的加州居民無法獲得房屋火險，或是必須負擔昂貴的保單價格。
為此，當?shù)夭簧倬用裰坏棉D(zhuǎn)向州政府的“公平計劃”，但該方案能涵蓋的理賠范圍有限。
“公平計劃”始于50多年前，由加州立法成立，不過性質(zhì)上屬于私人協(xié)會，外包給保險公司運作，其政策目的是為加州居民提供保險選擇——由于房屋抵押貸款也需要作為抵押品的房屋有保險，因此許多人購買公平計劃的保單是為了滿足貸款要求。
但是公平計劃只承?；矩敭a(chǎn)損失（可能只涵蓋火災造成的實際財務(wù)價值損失，而不包括重新恢復家園所需要的成本），限額300萬美元，考慮到在洛杉磯大火中焚毀的房地產(chǎn)價值，這代表受災的公平計劃保單持有人可能很難靠理賠金回到原先的生活。
1月2日，允許保險公司使用基于模型的風險估算的改革開始生效。下一個野火季節(jié)將有更好的風險定價，洛杉磯可能會做好更充分的準備。
氣候風險因素增加
風險，是保險公司，包括買家都會關(guān)注到的重要因素。
Zillow已經(jīng)在其房地產(chǎn)列表中添加了氣候風險數(shù)據(jù)。清單中包含了洪水、野火、強風、極端氣溫和惡劣空氣質(zhì)量等潛在風險的信息，以及洪水和野火的歷史數(shù)據(jù)。
Zillow首席經(jīng)濟學家斯凱拉·奧爾森(Skylar Olsen)表示：“隨著人們對洪水、極端氣溫和野火的擔憂日益加劇，以及這可能對未來保險成本產(chǎn)生的影響，該工具還可以幫助代理商在討論氣候風險、保險和長期負擔能力時告知客戶?！?/p>
另一家西雅圖公司和房地產(chǎn)競爭對手Redfin也在其列表中囊括了氣候風險。
Zillow 2023年發(fā)布的調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn)，83%的潛在購房者在尋找房屋時會考慮氣候風險，其中，年輕購房者最擔心氣候影響。
總部在吉隆坡的亞洲房產(chǎn)科技公司居外IQI（Juwai IQI)集團聯(lián)合創(chuàng)始人兼集團CEO卡西夫·安薩里（Kashif Ansari)表示：“極端天氣給我們社會帶來的影響，如果說過去往往發(fā)生在我們在電視新聞上才能知道的地方，現(xiàn)在越來越多地發(fā)生在我們熟悉的地方，而這次洛杉磯野火抹掉了整個高端街區(qū)，這樣的災難更是把我們資產(chǎn)中占比最多的房產(chǎn)價值重估問題擺在了投資人的面前?！?/p>
加州爾灣Appreciation Properties(富升地產(chǎn))聯(lián)合創(chuàng)始人孫斯陶認為，從房產(chǎn)和市區(qū)重建角度看，這次被火災抹掉的地段倒可能迎來難得的重建機會。從2023年夏威夷茂宜島火災后情況看，不少業(yè)主拿到賠償后會去其他地方安居，過火地段得以重建更新。洛杉磯山火年年有，但這次過火的地段有一些鬧中取靜的豪宅區(qū)。這些地段發(fā)展有上百年歷史了，市政設(shè)施早已不合要求，山火一來消防設(shè)施不足的問題就凸顯出來。
香港美亞置業(yè)（Premire Capital）創(chuàng)始人董事長梁健立（Philip Leung）認為，這次火災重創(chuàng)了像馬里布和帕利塞茲這樣的名流聚集地。從房產(chǎn)角度看，這些高端地段的房價會在今后一段時間內(nèi)受波及。畢竟過火的地段會成為令人不快的景觀，重建的嘈雜紛擾也會使居住體驗減分。不過，好萊塢搬不走，很多永久設(shè)施也搬不走，所以這里會重建。原先的業(yè)主們也不會離開太遠，畢竟工作也搬不走。他們會考慮南部地區(qū)，那里不靠山林，房子也很好，如長灘，還有華人聚集的爾灣，這些地方的房價本來就高，預計會漲得更高。
