中國基金報
南深
2025-01-05 09:52
2024年是近年來房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)化政策最為密集的一年。
2024年5月，“5·17新政”正式宣布，通過降首付、降利率的方式降低購房門檻與成本，剛性和改善性需求得到釋放；2024年9月，中共中央政治局會議強(qiáng)調(diào)促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，各地紛紛響應(yīng)并繼續(xù)在需求端優(yōu)化房地產(chǎn)政策。2024年的最后一個季度，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來“暖冬”，各地交投趨于活躍，土地市場也持續(xù)向好，各地紛紛在年底上架優(yōu)質(zhì)地塊。
房地產(chǎn)市場成交回暖，這是行業(yè)回歸穩(wěn)健發(fā)展的基石。受到市場的鼓舞，多數(shù)房企也一鼓作氣積極促銷，努力穩(wěn)住銷售。2024年年底，部分民營房企也重啟拿地，北京、上海、廣州和深圳的土地市場“地王”頻現(xiàn)，亮點滿滿。
支持政策已經(jīng)充分釋放，市場預(yù)期的修復(fù)也在同步進(jìn)行。在“白名單”政策的支持下，全國地級及以上城市紛紛建立協(xié)調(diào)機(jī)制，把合規(guī)的房地產(chǎn)項目納入“白名單”，推動金融機(jī)構(gòu)加大支持力度。各地“保交樓”也更有底氣，既定目標(biāo)得以完成。
多措并舉，房企的生存境況也隨之邊際改善。由于大多數(shù)房企已經(jīng)度過了償債高峰期，2024年基本未有新增的出險房企。各方預(yù)期改變，多家房企也紛紛發(fā)聲看好未來，“輕裝上陣”。
打出“組合拳”
2024年全年，房地產(chǎn)行業(yè)的政策密集，且基本都落在需求端，意在提振購房的信心。
中指院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年全國各地出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策超760次，當(dāng)前政策環(huán)境已處于歷史最寬松階段，特別是需求端政策，涉及居民購房成本、購房門檻的房貸利率、交易稅費、首付比例等均已降至歷史最低水平。
2024年兩個主要的政策節(jié)點，一個是“5·17”新政，另一個則是“9·26”新政。
“5·17”新政包括首套、二套房最低首付比例分別降至15%、25%；取消商業(yè)貸款利率下限；下調(diào)公積金貸款利率等。同時，央行擬設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業(yè)收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
此次調(diào)整對需求端有一定的提振，但刺激作用并不明顯。更重磅的政策在2024年9月釋放，9月26日的中共中央政治局會議強(qiáng)調(diào)，要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。此后，一系列樓市政策“組合拳”陸續(xù)推出，四座一線城市隨即松綁限購，市場活躍度提升。
此后，政策也繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)。
2024年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作。推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。
在各方政策的呵護(hù)之下，樓市持續(xù)止跌。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2024年11月單月，全國商品房銷售面積為8188萬平方米，銷售金額8270億元，不僅高于10月的水平，還好于2023年同期。
與此同時，房企銷售表現(xiàn)也逐漸企穩(wěn)。中指院的數(shù)據(jù)顯示，2024年全年，TOP100房企銷售總額為4.35萬億元，同比下降30.6%，降幅較前11個月縮窄2.3個百分點。2024年12月單月，TOP100房企銷售額同比下降3.41%，降幅有所收窄，環(huán)比則增長28.86%。其中，典型企業(yè)如華發(fā)股份、中建壹品等2024年12月當(dāng)月銷售增長強(qiáng)勁。
土地市場上，中指研究院最新數(shù)據(jù)顯示，2024年全年TOP100企業(yè)拿地總額9280億元，同比下降29.7%，相較前11月降幅收窄1.8個百分點。其中，中海地產(chǎn)以688億元的權(quán)益拿地金額領(lǐng)跑行業(yè)，保利發(fā)展和華潤置地分別以583億元和543億元排在第二和第三位。
多措并舉保交樓
需求端的政策刺激，是帶動購房者入市的一股重要力量。但不可忽視的是，存量爛尾樓的處置也能夠左右購房者預(yù)期，2024年以來，“保交樓”的工作也在持續(xù)推進(jìn)。
2024年12月24日至25日，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京召開。會議提出，持續(xù)打好保交房攻堅戰(zhàn)，已交付住房338萬套，完成既定目標(biāo)。作為保交房攻堅戰(zhàn)的資金支持環(huán)節(jié)，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制也取得積極成效，根據(jù)國家金融監(jiān)督管理總局預(yù)計，截至2024年底，“白名單”項目貸款審批通過金額有望超過4萬億元。
這其中，部分地方政府積極推出可行的“保交樓”舉措，例如鄭州早在2022年就開始大力度地實行商品房收儲幫助去庫存以及保交樓；南寧則創(chuàng)設(shè)平穩(wěn)基金助力保交樓。
資金的支持加之地方政府的發(fā)力，“保交樓”工作加快穩(wěn)妥推進(jìn)。這其中，金融機(jī)構(gòu)、房企自身的努力也不可忽視。2024年以來，金融機(jī)構(gòu)介入爛尾樓項目并成功盤活的案例逐漸涌現(xiàn)，代表市場參與方仍在為房地產(chǎn)市場企穩(wěn)作出應(yīng)有的努力。
很多金融機(jī)構(gòu)在成為“債主”后，也重塑經(jīng)營角色，將自身改造成為項目的管理者，從而助力“保交樓”。長城資產(chǎn)、信達(dá)資產(chǎn)均有相應(yīng)的嘗試?？晒Ρ鹊氖?，2017年中國長城資產(chǎn)成為深圳院子的最大債權(quán)人，2020年隨著泰禾集團(tuán)宣布正式違約，“深圳院子”項目再度停滯。后由長城資產(chǎn)介入，深圳院子順利復(fù)工并在2024年入市。
對于房企而言，“保交樓”則是最重要的任務(wù)。2024年，碧桂園在銷售額僅完成錄得逾600億元的前提下，仍累計交付房屋約38萬套。近兩年，碧桂園也累計交付近100萬套房屋，交付量位居行業(yè)前列。
此外，為了順利“保交樓”，碧桂園也進(jìn)一步加大資產(chǎn)盤活力度，自2022年以來已處置難銷類資產(chǎn)及盤活沉淀資金回籠超600億元。最近的一次是，碧桂園清倉了芯片巨頭長鑫科技，回籠資金約20億元。
經(jīng)營有信心
政策到位、市場回暖，房企信心明顯更足。2024年年底以來，多家民營房企董事長更是公開發(fā)聲看好未來。
濱江集團(tuán)董事長戚金興就公開表示，2024年是他近年來“最滿意”的一年，而且他認(rèn)為現(xiàn)在政策環(huán)境改善，濱江集團(tuán)已做好“站起來”的準(zhǔn)備。
戚金興還對濱江集團(tuán)2025年的發(fā)展提出了“穩(wěn)、降、升”三個關(guān)鍵詞，即穩(wěn)規(guī)模、穩(wěn)名次、穩(wěn)比例，降低有息負(fù)債、融資成本、直接融資比例及在不確定城市的拿地，提升企業(yè)管理能力和產(chǎn)品力。
中梁控股總裁何劍近期表示，政策總在向好，即使現(xiàn)在無法一次性解決問題，做不到“藥到病除”，但至少市場不會繼續(xù)惡化，而且行業(yè)也在不斷摸索進(jìn)步，民營房企也可能會等到“絕世良藥”出現(xiàn)。
2024年年底，民營房企也開始重新活躍在土地市場。2024年年底，龍湖在廣州番禺拿下一宗地塊，成交總價12.35億元，成交樓面價14691元/平方米。此外，萬科也在2024年年末拿下廣州番禺4宗涉宅用地，總成交金額33.88億元。
在具有代表性的城市里，也有一些中小型的民營房企現(xiàn)身。2024年12月20日，3家房企爭奪三亞一宗住宅用地，經(jīng)過1064輪競價，民營房企海南億和金盛實業(yè)以16.17億元總價競得，折合樓面價19785元/平方米，成為三亞樓面單價新“地王”。
從總數(shù)來看，龍湖、濱江等大中型民營企業(yè)拿地強(qiáng)度仍繼續(xù)保持。其中，濱江2024年以219億元排在房企拿地金額榜第七位，龍湖則以68億元排在第32位。
民營房企重新入局并發(fā)聲向好，這是基于對未來的看好所作出的理性選擇，也非常具有信號意義。
2025年，各方預(yù)期，房地產(chǎn)政策仍有釋放空間，市場也將持續(xù)改善。浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬認(rèn)為，隨著存量政策逐步落地顯效，增量政策持續(xù)跟進(jìn)發(fā)力，市場預(yù)期正在持續(xù)改善，2025年房地產(chǎn)市場總體會表現(xiàn)為止跌回穩(wěn)。
信心逐漸提升，市場回暖在即，結(jié)束了非同尋常的2024年，房地產(chǎn)市場的2025年更值得期待。
