券商中國
蘇可
2025-01-05 12:16
新華保險又接手了一個萬達(dá)廣場項目股權(quán)。
近日，武威萬達(dá)廣場置業(yè)有限公司原全資股東大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（下稱萬達(dá)商管）退出，新增全資股東坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）（下稱坤華基金）。至此，坤華基金共受讓了8家萬達(dá)商管旗下公司的控制權(quán)。
天眼查顯示，坤華基金的有限合伙人為新華保險，執(zhí)行事務(wù)合伙人為中金資本運營有限公司，持股比例分別為99.9%、0.1%。
全行業(yè)來看，至少有17個萬達(dá)廣場項目公司新股東背后出現(xiàn)險資身影。業(yè)界指出，險資進(jìn)入萬達(dá)廣場項目的情況各異，部分屬于被動的債務(wù)置換，而另一部分則是主動尋求市場底部的投資機(jī)會。
拿下8個萬達(dá)廣場
2024年12月30日，武威萬達(dá)廣場置業(yè)有限公司股東變更：原全資股東萬達(dá)商管退出，坤華基金成為全資股東。
這已是坤華基金當(dāng)月從萬達(dá)商管手中接過的第四個萬達(dá)廣場公司股權(quán)。此前于2024年12月26日、12月19日、12月17日，坤華基金分別成為銀川金鳳區(qū)萬達(dá)廣場置業(yè)有限公司、晉江萬達(dá)廣場有限公司、赤峰萬達(dá)廣場有限公司的100%股東。
坤華基金于2024年年初成立，是一只規(guī)模達(dá)到百億的險資系不動產(chǎn)私募股權(quán)基金，其中新華保險出資99.9億元，中金資本出資1000萬元共同組建。據(jù)新華保險2024年半年報，截至2024年6月30日，坤華基金實收投資款為43.78億元。
新華保險在公告中宣布設(shè)立該不動產(chǎn)基金時指出，其作為有限合伙人加入，旨在利用專業(yè)機(jī)構(gòu)的投資優(yōu)勢，借助專業(yè)的投資管理團(tuán)隊，進(jìn)一步拓寬投資渠道，發(fā)掘更多投資機(jī)會。
完成上述系列投資后，坤華基金共有8項投資，且全部聚焦于萬達(dá)資產(chǎn)。在2024年12月受讓上述晉江、赤峰、銀川和武威的4個萬達(dá)廣場項目股權(quán)之前，這只基金于10月份受讓成都萬達(dá)商業(yè)廣場投資公司股權(quán)，9月接盤南京萬達(dá)茂投資公司股權(quán)，7月入股煙臺芝罘萬達(dá)廣場公司，4月對北京萬達(dá)廣場實業(yè)公司控股99.99%。
新華保險的非標(biāo)投資占比曾較高，規(guī)模曾多年保持在2000多億元，并投資過萬達(dá)集團(tuán)集合資金信托計劃。根據(jù)年報數(shù)據(jù)顯示，該公司的非標(biāo)投資規(guī)模自2023年起顯著縮減，至2024年6月末已降至1200多億元。
險資至少已投17個
萬達(dá)廣場是全國知名的商業(yè)廣場品牌，為全業(yè)態(tài)多功能綜合體，集社交、娛樂、美食、零售功能于一體。據(jù)萬達(dá)商管官網(wǎng)介紹，萬達(dá)商管成立于2002年9月，是萬達(dá)集團(tuán)旗下商業(yè)物業(yè)投資及運營的唯一業(yè)務(wù)平臺，截至2022年該公司擁有及運營管理472個萬達(dá)廣場。另據(jù)萬達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)，截至2023年末，已開業(yè)萬達(dá)廣場498座。
自2023年以來，已有至少17個萬達(dá)廣場項目股權(quán)變動，背后出現(xiàn)了險資的身影，例如新華保險、陽光保險、大家保險和橫琴人壽等。
除新華保險接手的上述8個外，還包括：東莞厚街、太倉、湖州、上海金山、廣州蘿崗、合肥等6個萬達(dá)廣場項目股權(quán)歸于陽光人壽、太保資本和中銀三星人壽出資的私募基金名下；大家保險受讓了上海松江萬達(dá)廣場、江門臺山萬達(dá)廣場等項目，大家保險和橫琴人壽投資了上海周浦萬達(dá)廣場項目，均通過不動產(chǎn)私募基金投資。
據(jù)險資人士介紹，這類不動產(chǎn)私募股權(quán)基金，其持有期的區(qū)間收益主要來自于底層資產(chǎn)出租、運營等的收益，具體收益與項目區(qū)位、運營情況以及交易結(jié)構(gòu)設(shè)計等相關(guān)。
從險資投資的上述萬達(dá)廣場項目看，分布地既有一二線城市，也有三四線城市。而據(jù)2023年12月的媒體報道，萬達(dá)商管方面彼時透露，擬出售旗下位于一二線城市的萬達(dá)廣場以換取流動資金，并表示正在和險資機(jī)構(gòu)洽談。
既有抄底也有債務(wù)置換
有數(shù)位業(yè)界人士向記者表示，盡管多家險資投向萬達(dá)廣場，但各家險企的情況和初衷并不相同。一些大型保險公司與地產(chǎn)企業(yè)共同開發(fā)的地產(chǎn)項目，或者大中型保險公司此前配置的非標(biāo)資產(chǎn)較多，新近接手的不動產(chǎn)項目有化債的背景。債務(wù)置換類項目相較于主動投資類項目，在本質(zhì)上存在顯著差異，其預(yù)期回報亦會有明顯的不同。
據(jù)券商中國記者此前統(tǒng)計，自2023年以來，已有十多家險企通過股權(quán)直投、不動產(chǎn)基金等方式，投向數(shù)十個不動產(chǎn)項目，預(yù)計投資金額超過數(shù)百億元。一位市場化私募股權(quán)基金的專業(yè)人士向券商中國記者指出，險資一直以來都在尋找能夠提供穩(wěn)定現(xiàn)金流回報的資產(chǎn)，當(dāng)前地產(chǎn)類資產(chǎn)價格較低，正是加大投資力度的良好時機(jī)。
保險投資人士表示，險資可以發(fā)揮穿越周期的優(yōu)勢，在經(jīng)濟(jì)下行壓力下投向不動產(chǎn)，一方面支持不動產(chǎn)市場融資需求，另一方面通過“抄底”投資，既享受持有期收益，又能待市場回暖后實現(xiàn)資產(chǎn)增值。特別是在當(dāng)前“資產(chǎn)荒”環(huán)境下，優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)項目配置價值逐漸體現(xiàn)。2024年明顯感受到有更多險資在尋找不動產(chǎn)項目投資機(jī)會。
校對：陶謙
