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北京2025年首場土拍開門紅。

1月2日，北京海淀區(qū)朱房2宗宅地出讓，總起始價(jià)150.3億元，均不限地價(jià)、不限銷售指導(dǎo)價(jià)。最終，一宗地塊經(jīng)過161輪現(xiàn)場報(bào)價(jià)被華潤+中鐵置業(yè)+招商聯(lián)合體以91.52億元競得，溢價(jià)率17.33%；另一宗地塊經(jīng)過244輪現(xiàn)場報(bào)價(jià)被建發(fā)以90.404億元競得，溢價(jià)率25.04%。兩宗地總成交金額181.924億元，平均溢價(jià)率21.04%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京土地市場在全國率先開市，海淀區(qū)朱房2宗優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)得到市場積極回應(yīng)，同時，北京持續(xù)優(yōu)化交易方式，將商品住房價(jià)格更多交由市場供求關(guān)系決定，進(jìn)一步激發(fā)了市場活力，提振了市場信心。

北京2宗宅地181.9億成交

1月2日，北京市海淀區(qū)東升鎮(zhèn)北部片區(qū)朱房四街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目二期（剩余用地）HD00-0803-0029地塊、HD00-0803-0030地塊出讓，總用地面積82037.86㎡，總規(guī)劃建面197676.95㎡，總起始價(jià)150.30億元。兩宗地塊均為純住宅用地，無其他多余配建，并且均不限地價(jià)、不限銷售指導(dǎo)價(jià)。

其中，HD00-0803-0029地塊，用地面積42734.155㎡，規(guī)劃建筑面積102561.972㎡，建筑限高48m，容積率2.4，掛牌出讓起始價(jià)為78億元，起始樓面價(jià)76052元/㎡。該地塊共吸引了建發(fā)、中海、金茂、中鐵置業(yè)+招商+華潤聯(lián)合體、保利發(fā)展等5家競買人參與競價(jià)，連同開拍前的線上報(bào)價(jià)，累計(jì)報(bào)價(jià)170輪，最終由中鐵置業(yè)+招商+華潤聯(lián)合體以總價(jià)91.52億元競得，成交樓面價(jià)89234/㎡，溢價(jià)率17.33%。

HD00-0803-0030地塊，用地面積39303.709㎡，規(guī)劃建筑面積95114.9758㎡，建筑限高48m，容積率2.42，掛牌出讓起始價(jià)為72.3億元，起始樓面價(jià)76013元/㎡。該地塊共吸引了建發(fā)、中海、金茂、中鐵置業(yè)+招商+華潤聯(lián)合體、保利發(fā)展、城建等6家競買人參與競價(jià)，連同開拍前的線上報(bào)價(jià)，累計(jì)報(bào)價(jià)達(dá)到249輪，最終由建發(fā)以總價(jià)90.404億元競得，成交樓面價(jià)95407元/㎡，溢價(jià)率25.04%。

中指研究院土地市場研究總監(jiān)張凱認(rèn)為，北京土地市場在全國率先開市，成交的海淀朱房2宗優(yōu)質(zhì)地塊，以其優(yōu)越的地理位置、齊全的配套設(shè)施、便利的交通條件分別吸引了5家及6家競買人參加競買，最終經(jīng)過多輪競價(jià)以溢價(jià)率17.3%及25%成交，市場對北京市加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)進(jìn)行了積極回應(yīng)。此外，北京持續(xù)優(yōu)化交易方式，將商品住房價(jià)格更多交由市場供求關(guān)系決定，在促進(jìn)房價(jià)回歸合理水平的同時，也為企業(yè)打造差異化的產(chǎn)品與服務(wù)創(chuàng)造了有利條件，進(jìn)一步激發(fā)了市場活力，提振了市場信心。

未來核心城市土拍或繼續(xù)活躍

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2024年，300城住宅用地成交規(guī)劃建筑面積同比下降超兩成，土地出讓金同比下降28%。各線城市成交規(guī)模均縮量，一線城市土地出讓金占比提升。土拍市場整體維持點(diǎn)狀高熱、持續(xù)分化的趨勢，“9·26”新政以來，北京、上海、杭州、成都等核心城市部分地塊競拍出高溢價(jià)。

從土拍熱度來看，北京、上海、深圳、杭州仍是房企重要布倉地，廣州、成都、合肥優(yōu)質(zhì)地塊房企參拍積極。根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，2024年22城住宅用地溢價(jià)成交占比為21.1%。其中，杭州、深圳、上海溢價(jià)成交宗數(shù)占比均超五成，北京、合肥、成都超三成。

在2024年9月底新政持續(xù)顯效下，當(dāng)年10月以來，上海、深圳、杭州、成都等核心城市土拍熱度繼續(xù)升溫。如2024年10月22日，杭州上城四堡七堡單元地塊溢價(jià)率達(dá)29%；10月29日，杭州蜀山單元地塊溢價(jià)率達(dá)51%；11月6日和11月15日，成都高新區(qū)桂溪街道、錦江區(qū)柳江街道兩宗地塊溢價(jià)率分別為46.1%、44.4%；11月15日和11月20日，杭州蕭山奧體博覽中心、上城城東新城、西湖之江度假區(qū)3宗地塊溢價(jià)率均在30%以上，11月27日，上海浦東新楊思地塊觸達(dá)中止價(jià)轉(zhuǎn)入“高品質(zhì)建設(shè)”環(huán)節(jié)（溢價(jià)率達(dá)40.4%）；12月19日，杭州蕭山區(qū)北干東單元地塊溢價(jià)率達(dá)77%；12月30日，上海徐匯龍華地塊觸發(fā)中止價(jià)，裝標(biāo)競到7000元/㎡，配套公建競到1840㎡，溢價(jià)率高達(dá)40%。

另外，北京、深圳宅地出讓價(jià)格最高紀(jì)錄刷新。2024年11月29日，北京酒仙橋1019-0014等三塊組團(tuán)地塊成交總價(jià)達(dá)153.3億元，由中海獲??；12月2日，深圳南山區(qū)粵海街道T107-0107地塊成交總價(jià)達(dá)185.1億元，由中海和華潤聯(lián)合體獲取。

中指研究院分析師孟新增指出，2024年10月以來核心城市土拍市場保持一定活躍度，當(dāng)年12月，北京、深圳、上海、廣州等一線城市接連出讓多宗高總價(jià)地塊，這些地塊多由頭部央國企摘得，帶動百強(qiáng)房企拿地總額同比降幅收窄。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2024年，百強(qiáng)房企拿地總額9280.0億元，同比下降29.7%，相較1—11月降幅收窄1.8個百分點(diǎn)。

孟新增認(rèn)為，2024年土拍熱度仍限熱點(diǎn)城市或核心區(qū)，市場分化加劇。展望未來，房企拿地仍維持審慎聚焦策略，核心城市土拍市場或?qū)⒕S持一定活躍度，但整體土拍市場回暖仍需要銷售市場的回暖支持。

責(zé)編：萬健祎

校對：李凌鋒