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在高利率和高房?jī)r(jià)的沖擊下，美國樓市陰霾籠罩。

當(dāng)?shù)貢r(shí)間12月23日，美國商務(wù)部公布的數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)歷了10月環(huán)比大跌后，美國11月新屋銷售環(huán)比上漲，但漲幅不及預(yù)期。11月待售新建住宅的供應(yīng)量增至2007年底以來的最高水平，售價(jià)中值同比下降6.3%，至40.26萬美元。

具體來看，11月新屋銷售環(huán)比大增5.9%，經(jīng)季節(jié)性因素調(diào)整后年率為66.4萬戶，高于10月的61萬戶，但低于預(yù)期的67萬戶。11月新屋銷售同比增長8.7%，為2023年10月以來最大漲幅。

在新屋銷量大幅增長背后，并非是樓市大幅回暖，而是建筑商和消費(fèi)者完成了受南方颶風(fēng)影響推遲的交易。此外，由于美國的住房負(fù)擔(dān)能力接近歷史低點(diǎn)，房屋建筑商們提供了一系列銷售激勵(lì)措施來推動(dòng)房屋銷售。

居外IQI集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO卡希夫·安薩里（Kashif Ansari）對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析稱，人們現(xiàn)在很關(guān)心2025年美國樓市能否恢復(fù)正常。高得難以承受的按揭利率能下降一些嗎？冰封的樓市交易能回暖一些嗎？市場(chǎng)上的房源能多起來嗎？房?jī)r(jià)能別漲得那么快嗎？所有這些問題也是房貸利率能否降低的問題，而房貸利率的變動(dòng)間接地受貨幣政策、財(cái)政政策、美國經(jīng)濟(jì)以及國際局勢(shì)等多重因素的綜合影響。

今年9月，美國房貸利率一度降至近兩年低點(diǎn)，但近期在鷹派美聯(lián)儲(chǔ)等因素沖擊下又重回高位，“冰封”的美國樓市何時(shí)才能迎來春天？

新房二手房表現(xiàn)分化

相對(duì)于新房?jī)r(jià)格的下跌，高利率下有房者惜售的心態(tài)讓二手房供應(yīng)緊張，價(jià)格更為堅(jiān)挺。

全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）的數(shù)據(jù)顯示，11月成屋銷售較10月份增長4.8%。經(jīng)季節(jié)調(diào)整后的年化銷量為415萬戶，為3月份以來的最高水平，高于預(yù)期的408萬戶，10月為396萬戶。11月成屋銷售環(huán)比上漲4.8%，高于預(yù)期的3%，同比上漲6.1%，創(chuàng)下三年來最大漲幅。

11月底待售住宅供應(yīng)量為133萬套，比去年11月增加了17.7%。按照目前的銷售速度，需要3.8個(gè)月消耗掉現(xiàn)有的庫存，而6個(gè)月被認(rèn)為是買方和賣方之間的平衡，整體來看市場(chǎng)供應(yīng)仍偏緊張。

與此同時(shí)，供應(yīng)緊張繼續(xù)給價(jià)格帶來壓力。11月成屋價(jià)格中值同比上漲4.7%，至40.61萬美元，創(chuàng)下歷史上11月的最高紀(jì)錄，10月份房?jī)r(jià)同比上漲4%。

過去兩年，美國成屋銷售低迷的重要原因是鎖定效應(yīng)，有房者不愿掛牌出售房屋、放棄此前較低的按揭貸款利率。盡管11月成屋銷售有所回升，但美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售仍因按揭貸款利率高企和庫存有限而處于困境。

成屋銷售數(shù)據(jù)占美國房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量的90%，但具有滯后性，11月份的銷售數(shù)據(jù)通常在9月和10月簽署合同，隨后一兩個(gè)月過戶。需要注意的是，抵押貸款利率在9月份曾跌至18個(gè)月低點(diǎn)，但隨后在10月份飆升。

對(duì)比來看，新屋銷售約占美國房屋銷售的10%，在簽訂合同時(shí)被計(jì)算在內(nèi)，新屋銷售是反映美國房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的領(lǐng)先指標(biāo)，每月數(shù)據(jù)波動(dòng)較大。

雙重沖擊下的樓市“眾生相”

對(duì)于不少剛需而言，他們難以負(fù)擔(dān)高利率和高房?jī)r(jià)的雙重沖擊。首次購房者占11月成屋銷售的30%，高于10月的27%，但仍略低于一年前。對(duì)比來看，歷史上首次購房者一般占市場(chǎng)的40%左右。

Appreciation Properties（富升地產(chǎn)）聯(lián)合創(chuàng)始人孫斯陶對(duì)記者表示，他在爾灣接觸到一些典型的年輕家庭客戶，夫妻兩人年收入共約30萬美元，他們不少人現(xiàn)在租住在月租3500美元的舊公寓。他們交完稅后，基本上已經(jīng)月光。如果他們想買房，按現(xiàn)有6.7%的房貸利率，只能負(fù)擔(dān)得起六七十萬美元的房子；如果他們看上的是屋況不錯(cuò)的100萬美元的房子，月供加保險(xiǎn)雜費(fèi)算下來會(huì)達(dá)到近6000美元，銀行會(huì)認(rèn)為這樣的月供收入比負(fù)擔(dān)過重，不會(huì)批準(zhǔn)貸款。在美國買房，買家要先去銀行申請(qǐng)房貸額度，然后根據(jù)獲批的額度再去看相應(yīng)的房子。當(dāng)利率降到5.5%以下，這樣的家庭才能實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)。

事實(shí)上，在疫情后低利率時(shí)期買房的一些民眾不幸成了高位接盤者。西雅圖經(jīng)紀(jì)公司The Koi Group創(chuàng)始人David Huynh對(duì)記者表示，2021年8月他的一位客戶在西雅圖蒙戈諾里區(qū)買了一套房，當(dāng)時(shí)報(bào)價(jià)為149.8萬美元，客戶與多個(gè)報(bào)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，最后以180萬美元達(dá)成交易，隨后出租了這套房?，F(xiàn)在，由于房貸利率是2021年夏天的兩倍多，客戶發(fā)現(xiàn)即使1499950美元的要價(jià)也很難找到買家?？蛻魶Q定2025年春季將房屋重新上市，希望屆時(shí)房貸利率降低，買家活動(dòng)升溫。

位于華盛頓的Evergreen Properties（長榮地產(chǎn)）副總經(jīng)理陳宏明對(duì)記者表示，傳統(tǒng)上冬天是樓市淡季，賣家掛牌上市的房源也少，大家普遍等到春天掛牌和看房。人們比較在意的是房貸利率，期待美聯(lián)儲(chǔ)會(huì)繼續(xù)降息，房貸利率會(huì)低一點(diǎn)，這樣他們買房時(shí)壓力會(huì)小一些。明年30年期房貸利率或在6%左右，預(yù)計(jì)明年華盛頓一帶的樓市會(huì)比今年要熱絡(luò)一些，尤其是到明年年中的時(shí)候。根據(jù)供給和需求來看，如無意外，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)小漲。

從另一個(gè)角度看，盡管房貸利率和房?jī)r(jià)仍處在高位，但部分民眾已經(jīng)逐步習(xí)慣了6%至7%的抵押貸款利率新常態(tài)，更多的買家進(jìn)入了市場(chǎng)。同時(shí)，隨著美國二手房賣家逐漸接受如今的高借貸成本，今年成屋庫存開始緩慢但穩(wěn)步地上升。

NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lawrence Yun表示，房屋銷售勢(shì)頭正在增強(qiáng)。盡管按揭貸款利率仍然很高，但消費(fèi)者對(duì)當(dāng)前水平越來越適應(yīng)，就業(yè)機(jī)會(huì)也在增加。不過，2024年成屋銷售恐怕會(huì)低于去年，而去年已經(jīng)是1995年以來最糟糕的一年。

美國樓市何時(shí)迎來“春天”？

對(duì)于滿心期待房貸利率下行的民眾來說，接下來能否如愿尚未明朗。

許多美國購房者曾寄希望于美聯(lián)儲(chǔ)降息周期會(huì)讓房貸利率更低，但意外的是，抵押貸款利率反而在美聯(lián)儲(chǔ)“三連降”后大幅上升。房地美數(shù)據(jù)顯示，截至12月19日當(dāng)周，30年期固定利率抵押貸款的平均利率為6.72%，高于此前一周的6.6%。自美聯(lián)儲(chǔ)9月份開始降息以來，美國30年期抵押貸款平均利率已從約6.1%升至約6.7%。

這背后是節(jié)節(jié)走高的“全球資產(chǎn)定價(jià)之錨”，自9月份美聯(lián)儲(chǔ)開始降息以來，鷹派美聯(lián)儲(chǔ)等因素已經(jīng)推動(dòng)10年期美債收益率攀升逾75個(gè)基點(diǎn)。

Zillow Home Loans高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Kara Ng表示，展望未來，美聯(lián)儲(chǔ)和市場(chǎng)可能會(huì)根據(jù)未來公布的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和政策聲明做出反應(yīng)。購房者應(yīng)該預(yù)期抵押貸款利率繼續(xù)在崎嶇不平的道路上前行，并準(zhǔn)備好在機(jī)會(huì)出現(xiàn)時(shí)采取行動(dòng)。

美國樓市全面復(fù)蘇似乎仍任重道遠(yuǎn)。按揭貸款銀行家協(xié)會(huì)（MBA）預(yù)計(jì)，至少在未來兩年內(nèi)，按揭貸款利率仍將保持在6%以上。

安薩里對(duì)記者分析稱，目前大部分美國業(yè)主的現(xiàn)有按揭利率低于4%，要想讓他們把房子掛牌，按揭利率至少要降到5%。大批在過去幾年買不了房的買家認(rèn)為，只有按揭利率降到5%他們才能著手買房，但主要機(jī)構(gòu)以及多位經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)，明年按揭利率仍會(huì)保持在6%以上。這樣看來，明年美國樓市大概率會(huì)有改善但無法完全“正?！?。

對(duì)于習(xí)慣了現(xiàn)金購房的外國買家來說，安薩里認(rèn)為碰到合適的機(jī)會(huì)無需等待，而對(duì)于需要貸款的買家，如果他們能接受6%左右的高利率新常態(tài)，希望早些改善生活，可以多存點(diǎn)錢作為首付，或向家人借款，這樣可以少貸一些款，少點(diǎn)壓力。

此外，特朗普2.0即將拉開大幕，這對(duì)美國樓市影響幾何？安薩里分析稱，特朗普的政策對(duì)樓市的影響尚不明確。一方面，關(guān)稅、減稅和移民政策會(huì)增加赤字，推高通脹，樓市或?qū)夯涣硪环矫?，特朗普稱要增加新建住宅，削減建造住宅的規(guī)管，增加美國石油產(chǎn)量，這些舉措也可能抵消負(fù)面政策的影響。在不確定性籠罩之際，可以緊盯房貸利率變動(dòng)，備足資金，伺機(jī)而動(dòng)。

美亞置業(yè)集團(tuán)（Premier Capital）董事長梁健立（Philip Leung）對(duì)記者表示，今年美國房產(chǎn)業(yè)務(wù)開始回暖，又收到了客戶對(duì)美國房產(chǎn)的咨詢，這是疫情后首次?？蛻羝毡槎荚谟^望明年美國新政府會(huì)推出什么樣的政策，如果特朗普不折不扣地兌現(xiàn)競(jìng)選期間宣稱的移民和關(guān)稅政策，那么按揭利率會(huì)高企，房產(chǎn)投資將會(huì)萎縮；如果減稅政策能增加人們的收入，更多人勢(shì)必會(huì)去買房，樓市又將是另一番景象。預(yù)計(jì)要在新政府上臺(tái)后3到6個(gè)月才能看清美國樓市未來走勢(shì)。

在安薩里看來，對(duì)于一些在疫情后低位完美“上車”的業(yè)主來說，美國樓市則是另一個(gè)財(cái)富故事。疫情期間美國房?jī)r(jià)已上升了約50%，今年美國房?jī)r(jià)上漲約4%，明年按NAR的預(yù)測(cè)也會(huì)有2%的增幅。長期來看，美國房產(chǎn)需求旺盛，供應(yīng)限制較多，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)會(huì)保持堅(jiān)挺。