證券時報網(wǎng)
黃翔
2024-12-24 21:47
2024年的上海高端市場走出了獨立行情，令一眾開發(fā)商逆勢改運。
最典型的就是中海、融創(chuàng)。央企中海今年憑借中海領(lǐng)邸和中海順昌玖里這兩個高端豪宅項目的熱銷，在滬銷售業(yè)績排名從去年的第18名（112.74億元）直升至“銷冠”寶座，以573.47億元（2024年1-11月）的成績排名第一。
至于融創(chuàng)，去年甚至在上海房企TOP20榜單上不見其名，但今年前11個月也憑借273.49億元的銷售額位列第二名，排在其后的是去年上?！颁N冠”招商蛇口（256.7億元）。
眼看著這些開發(fā)商頻頻嘗到甜頭，許多開發(fā)商開始坐不住了。但是想要在上海高端市場有一席之地，光有實力還不夠，還要看運氣、品牌認可度、項目品質(zhì)等。
拿到地才算擁有進入上海高端市場的“入場券”，為了這張入場券已難壞了大部分房企。央企中鐵有這個實力，但還差一點運氣。中鐵置業(yè)集團有限公司是中國中鐵股份有限公司的全資子公司，是中國中鐵特色地產(chǎn)旗艦企業(yè)。
圖片來源：中鐵置業(yè)官網(wǎng)
截至目前，今年上海公開土地市場共推出40多宗地塊，中鐵置業(yè)只拿下了兩塊，分別是浦東新區(qū)上鋼街道地塊和閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)古美北社區(qū)地塊。其中，閔行地塊還算不上高端項目（房地聯(lián)動價8.58萬元/平方米）。
值得一提的是，浦東新區(qū)上鋼街道地塊項目也即將迎來收獲期。12月14日，浦東中鐵世博云境發(fā)布銷售公告，項目備案名為云啟名邸，總計3棟樓共158套房源已全部取得預(yù)售許可，定于12月27日開盤銷售，均價10萬元/平方米。
根據(jù)其公布的一房一價表顯示，本次準售房源面積段為115-162平方米，單價在8.8萬-11.7萬元/平方米區(qū)間，單套總價1009萬元-1899萬元區(qū)間，貨值總計19.5億元。
12月15日，中鐵世博云境開啟認購，共推出158套房源。中鐵置業(yè)上海內(nèi)部人士告訴界面新聞，截至12月19日，項目認購結(jié)束，認購率295%，確認觸發(fā)積分制，“認購超預(yù)期，開盤當(dāng)天應(yīng)該能清盤?！?/p>
今年5月28日，今年第二批次土拍，浦東新區(qū)上鋼街道Z00-0101單元37-12地塊共吸引來8位競買人參與競拍，現(xiàn)場經(jīng)過18輪競價觸及最高限價約13.24億元后，8位競買人均同意進入競“高品質(zhì)”指標環(huán)節(jié)。
最終，中鐵置業(yè)擊敗保利發(fā)展、招商蛇口、中海地產(chǎn)、綠城、北京城建、象嶼地產(chǎn)等開發(fā)商，將該地塊收入囊中，成交樓板價53041元/平方米，溢價率10%，房地聯(lián)動價為10萬元/平方米。
顯然，這并不能滿足中鐵置業(yè)對上海加碼的野心。于是，這家開發(fā)商決定再次“曲線”突圍，繼去年中鐵置業(yè)拿下了松江區(qū)一城中村改造項目，近日又斥資14.26億元中標了上海楊浦區(qū)歷史風(fēng)貌保護地塊。
12月中旬，上海市楊浦區(qū)宣布，中鐵置業(yè)集團成為定海社區(qū)I15-01地塊歷史風(fēng)貌保護項目的實施主體。該地塊位于大橋街道89街坊，總價14.26億人民幣，出讓面積1.35萬平方米，容積率1.4，地上計容建筑面積1.9萬平方米，樓面價約7.5萬元/平方米。
公開資料顯示，該地塊內(nèi)公共租賃房的建筑面積占比為5%，整體建筑高度限制為12米。該地塊完全位于規(guī)劃肌理保護范圍內(nèi)，風(fēng)貌保護用地占地塊出讓范圍的100%，歷史建筑面積約為7000平方米，均為具有傳統(tǒng)特色的里弄建筑。
也就是說，該地塊將打造成風(fēng)貌別墅類產(chǎn)品。對于中鐵置業(yè)來說，在高端市場競爭激烈的上海，既是一個重要機遇，也是一大挑戰(zhàn)，直接影響著中鐵置業(yè)接下來在上海的發(fā)展策略。
從位置來看，該地塊區(qū)位優(yōu)勢較為明顯，緊鄰黃浦江沿岸，距離僅約500米，距離12號線寧國路地鐵站大約1公里。地塊東北側(cè)為中建壹品浦江之星（均價10.8萬元/平方米），該項目于今年5月推出428套高層房源，目前已售罄。
地塊西側(cè)700米處為興華里項目，目前已認購結(jié)束，共推出106套多層洋房，均價12萬元/平方米；東側(cè)1.3公里左右為縵云上海，上一次開盤時間為今年9月14日，均價12.2萬/平方米。
據(jù)界面新聞了解，目前楊浦樓市面臨銷售分化現(xiàn)象嚴重，十分考驗開發(fā)商的操盤能力。尤其對于別墅類產(chǎn)品，總價段更高，且供應(yīng)還在不斷增加，未來或許會面臨更大的壓力。
但對于中鐵置業(yè)而言，整體市場熱度尚在，必須趁勢搏一把。為了顯示中鐵置業(yè)在城市更新領(lǐng)域的能力和決心，10月24日，上海市“歷史文化風(fēng)貌區(qū)更新”主題論壇在中鐵置業(yè)上海公司舉辦。
中鐵置業(yè)上海公司總經(jīng)理、黨委副書記王偉東表示，公司一直致力于城市綜合開發(fā)運營，在歷史文化風(fēng)貌區(qū)更新方面，緊跟城市更新發(fā)展戰(zhàn)略，在上海市風(fēng)貌類城市更新項目研究上取得了一定成果，未來將繼續(xù)推動上海城市更新和歷史風(fēng)貌保護工作取得實質(zhì)性進展。
可見，中鐵置業(yè)為此番拿得歷史風(fēng)貌地塊做足了準備。尤其是受此前位于西虹橋片區(qū)的中鐵虹橋逸都項目口碑下滑影響，中鐵置業(yè)也迫不及待要為上海帶來一些不一樣的產(chǎn)品，以扭轉(zhuǎn)品牌形象。
但從全國來看，中鐵置業(yè)有收縮的勢頭，在機會型策略和深耕型策略中，顯然選擇的是后者。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年中國中鐵以165億元的拿地額排行業(yè)第17名，2023年以136億元的拿地額排行業(yè)第18名，但今年1-11月，中國中鐵的拿地金額僅為83億元，排第21名。
除了上海外，中鐵置業(yè)目前較為青睞的城市還有北京、深圳、西安等，今年也曾參與這些城市的熱門地塊搖號，都運氣略遜于在上海。
比如11月5日，在海淀區(qū)功德寺HD-GDS-002地塊的出讓中，共有越秀、華潤、中海、金茂、海開&建工、綠城、中鐵置業(yè)共7家房企報名，最終中鐵與該地塊失之交臂。
在西安也是如此，11月11日，曲江文教園板塊一宗約61.616畝商住用地共吸引中海、華潤、金茂、中鐵置業(yè)、四川邦泰5家企業(yè)參與競買，最終買家為金茂，中鐵置業(yè)繼續(xù)陪跑。
在深圳，11月13日，深圳前海合作區(qū)招商街道的一宗居住用地K104-0049以招拍掛形式出讓，招商蛇口、天健地產(chǎn)、綠城中國、中鐵置業(yè)4家房企展開爭奪，最終花落天健地產(chǎn)，中鐵置業(yè)再次空手而歸。
可以看出，臨近年末，中鐵置業(yè)急于補倉，但因每次瞄準的都是熱門地塊，所以搶中的概率很低。
這與中鐵置業(yè)上半年的經(jīng)營數(shù)據(jù)有關(guān)，2024年上半年報告顯示，期內(nèi)公司實現(xiàn)營收約69.87億元，同比減少57.29%；歸母凈利潤約-10.44億元，而上年同期為-1.67億元。報告期內(nèi)，中鐵置業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)金流為-9.66億元，而上年同期為59.78億元。
今年年初，中鐵置業(yè)黨委書記、董事長楊智艷也明確表示，一方面，要抓住機遇，乘勢而上，實現(xiàn)投拓新突破；同時，要加大項目研判力度，堅持優(yōu)中選優(yōu)獲取優(yōu)質(zhì)項目。此外，還要全面參與大灣區(qū)核心區(qū)域項目競爭，在保障性住房、公共設(shè)施、城中村改造方面持續(xù)發(fā)力。
房地產(chǎn)市場調(diào)整仍在持續(xù)，房企逢地就拿的路徑已經(jīng)行不通，唯有核心城市核心地段的地塊才更具安全性，中鐵置業(yè)的激進策略也不得不調(diào)整，要優(yōu)中選優(yōu)。但“優(yōu)中選優(yōu)”幾乎已是所有開發(fā)商的拿地共識，想要在激烈的競爭中脫穎而出，難度非常大。
而且，市場環(huán)境變幻莫測，中鐵置業(yè)能否踩中節(jié)點，錄得可觀的銷售業(yè)績和維持良好的口碑形象，以實現(xiàn)公司的整體經(jīng)營改善，也依舊面臨不確定性。
