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Reits基金高分紅誘人?投資前先避坑
來源:全景財經作者:全小景2024-09-25 19:19

近日,樓市再出強刺激,存量房貸利率平均降幅高達0.5%,二套房貸首付比例降為和首套相同水平,A股迎來久違的普漲行情。

同樣受到地產政策的提振,今年以來國內已上市5只保障性租賃住房Reits的漲勢也十分顯著,平均漲幅高達22.02%。

01

小眾的Reits基金迎來高速增長

Reits自首批基金2021年成立以來,一直是國內小眾的基金品種。今年再次受到市場的關注,主要源于其亮眼的市場表現。自今年初以來,中證Reits全收益指數 (932047.CSI) 漲幅9.61%,表現明顯好于A股、債券等資產。究其原因,一方面,今年來股票市場表現弱勢,且利率持續(xù)下行,在當前資產荒的時點,Reits作為類紅利資產配置的補充,具備投資的價值。另一方面,來自于政策支持態(tài)度明顯,Reits投資環(huán)境逐步改善。

回顧國內Reits基金的發(fā)展歷程,2021年6月,中國首批9只基礎設施公募Reits上市,共募資314億元,資產類型涵蓋生態(tài)環(huán)保、園區(qū)、交通、倉儲物流等。

隨著政策的導向越來越明顯,Reits迎來快速發(fā)展。7月 26日,國家發(fā)改委發(fā)布《 國家發(fā)展改革委關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金( Reits)項目常態(tài)化發(fā)行的通知 》(簡稱“1014號文”),標志著具有中國特色的基礎設施Reits正式邁入常態(tài)化發(fā)行的新階段。

進入2024年,公募Reits發(fā)行節(jié)奏有所加速,截至9月共計發(fā)行13只Reits。其中 2024年新增品類,消費基礎設施類Reits發(fā)行6只。分年度看,2021 年/2022年/2023年/2024 年前9個月發(fā)行數量分別為11、13、5、13只。截止2024年9月初,我國共有42只公募Reits基金上市,發(fā)行規(guī)模共計 1277.47億元,當前總市值1257.99億元。

已上市的42只Reits基金產品,按照項目屬性分為產權類與特許經營類,二者最核心的區(qū)別在于,產權類REITS對于其底層項目擁有所有權,意味著基金存續(xù)期屆滿,底層資產還在,還可以續(xù)期,底層資產還有可能增值;相比較而言,特許經營類REITS對于底層資產只擁有經營權并無所有權,基金期限屆滿后經營權消失,基金凈值歸零。

進一步細分,按照資產類型,目前已經上市42只Reits基金包括7類資產類型,分別為保障性租賃住房、生態(tài)環(huán)境、園區(qū)基礎設施、能源基礎設施、交通基礎實施、消費基礎設施、倉儲物流。

隨著政策的支持,未來Reits基金涵蓋資產類型的范圍將不斷擴充。1014號文的發(fā)布,將現有的Reits項目從原有的7個行業(yè)類型擴大至13個,在原有基礎上擴充了養(yǎng)老、市政、新型基礎設施、水利、文旅等。

02?

警惕分紅與估值的坑

Reits作為公募基金產品,封閉式運作,其投資收益來源是什么,與常規(guī)公募基金有何不同?

Reits基金的投資收益首先考慮現金分紅。作為類紅利資產,Reits設置了強制分紅條款,即收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的 90%。

那么,股息率的高低是否能夠作為Reits基金投資決策的主要參考?

以最新股價計算2023年及之前上市的Reits基金的平均分紅率達到6.92%,其中產權類平均分紅率4.83%,特許經營權類平均分紅率高達9.71%,這一比例相較于高股息資產不遑多讓。但是,這并不意味著特許經營權類Reits的投資價值高于產權類REITS。

上述有提及,特許權類Reits與產權類Reits對于底層資產所有權的差異,導致了二者的估值定價體系存在差異。

特許經營權類因為對底層資產沒有所有權,導致資產價值會隨著時間而逐步降低,且在特許經營權到期后,資產價值歸零,因此需要相對較高的分紅收益率以彌補到期后資產價值歸0。

而產權類Reits的收益主要來源于租金收入和資產的潛在升值,到期后資產還有價值,至少不會歸0,因此分紅收益率通常較低。

那么,如果不能以分紅率作為參考,應該看什么指標?每只Reits基金設立均會有一個初始內部收益率指標,可以衡量項目投資效益,且隨著基金持續(xù)運營,可以計算實際的內部收益率。一些REITs分紅派現率看上去挺高的,但IRR卻極低,這種就大概率不是好項目了。所以說投資REITs決不能簡單的看它的分紅率。

但是,內部收益率作為Reits基金估值息息相關的指標,由于Reits基金估值難度大,以內部收益率作為參考也會存在一些坑。

Reits基金的第二塊收益來源是資本增值,即通過低買高賣在二級市場獲利?;仡櫸覈鳵eits公募基金在二級市場過往3年的走勢,經歷了2021、2022年大幅上漲導致基金大幅溢價之后,2023年大幅下跌導致大幅折價,暴漲暴跌的過程,國內Reits的投資邏輯從稀缺性走向價值回歸再到市場均衡。

那么何為折價、溢價?與股票價值類似,REITS的市值與估值的比值,就可以得到折溢價率這一非常直觀的指標。那既然這么直觀,投資者是否可以僅憑折溢價指導Reits的交易?顯然沒這么簡單。

事實上,Reits基金的估值,是由基金管理人雇傭第三方機構,每半年評估一次,且評估費用通常不低。目前,國內Reits普遍采用的估值方法是收益法中的報酬資本化法。這一高深的估值方法,實際熟悉股票價值投資的都清楚,也被稱為DCF。

DCF考慮的核心因素是分子端未來各期的現金流、經營期限,以及分母端的折現率。高大上的估值模型局限性也太多。首先,對于未來20年甚至更長周期的底層資產經營的收益、現金流存在諸多不確定性而難以預估。其次是分母的折現率,也存在諸多假設和主觀預設,評估機構往往對于折現率的取值差之毫厘估值結果卻謬以千里。

同樣,參照股票PE、PB相對估值方法,Reits基金有P/FFO、P/NAV等等方法。其中P為當前價格,NAV類似于資產凈值,FFO類似于凈利潤。

投資者有諸多的估值方法可以作為參考,判斷基金的折溢價情況。但是,如果連資產價值都難以估量,那么折溢價也就同樣不靠譜了。

在政策的呵護下,國內公募Reits過去三年迎來了快速增長。然而需要正視的是,國內公募Reits仍是上市不足三歲的“新生兒”,產品期限卻大都在20年以上,需要在時間的土壤上茁壯成長,一點一滴去實現長期高比例的穩(wěn)定分紅以及資本增值空間這雙重回報。

對于投資者而言,選擇合適有價值的Reits并不是一件簡單的事情,當前市場也并沒有Reits的ETF產品,投資者可以通過一鍵打包經專業(yè)的基金經理精心篩選過的Reits品種。

當前階段,投資者還是要從底層資產的本質出發(fā)。準確地把握行業(yè)趨勢、政策環(huán)境、實際經營情況、現金流、潛在經營風險等等各方面因素,才能盡量確保不踩坑。

責任編輯: 高蕊琦
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