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張銳（中國(guó)市場(chǎng)學(xué)會(huì)理事、經(jīng)濟(jì)學(xué)教授）

從2014年6月原中國(guó)保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，到兩年后原銀保監(jiān)會(huì)做出將反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)擴(kuò)大到全國(guó)范圍的決定，“以房養(yǎng)老”至今在全國(guó)已推行了整整10年之久。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前“以房養(yǎng)老”在全國(guó)共獲得了147戶(hù)家庭的214位老人參與，平均每年只有15戶(hù)家庭約22位老人參與“以房養(yǎng)老”，而從供給端參與主體看，雖有幸福人壽和中國(guó)人保等4家保險(xiǎn)公司早已獲得了開(kāi)展“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的資格，但實(shí)際只有幸福人壽一家推出了名為“幸福房來(lái)寶”的在售產(chǎn)品，同時(shí)商業(yè)銀行、信托公司等金融機(jī)構(gòu)均沒(méi)有在“以房養(yǎng)老”市場(chǎng)試水任何業(yè)務(wù)，“以房養(yǎng)老”顯然未能收到政策的預(yù)期成效。

全球范圍看，“以房養(yǎng)老”運(yùn)作最為完善、最具有代表性的還是美國(guó)，目前參與人數(shù)占比為2%。數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底我國(guó)60歲及以上人口已達(dá)2.97億，參照美國(guó)的占比數(shù)，我國(guó)老年人參與“以房養(yǎng)老”的人數(shù)可達(dá)594萬(wàn)。當(dāng)然，不是所有老年人都有資格參與“以房養(yǎng)老”，其中擁有自己可以獨(dú)立支配的房屋產(chǎn)權(quán)是最基本的前提，而且農(nóng)村的老年人即便對(duì)房屋擁有絕對(duì)的占有權(quán)與處置權(quán)，但由于房屋價(jià)值低以及變現(xiàn)程度差，金融機(jī)構(gòu)也不會(huì)選擇其作為商業(yè)合作與開(kāi)發(fā)對(duì)象，這樣，能夠參與“以房養(yǎng)老”的就只剩部分城市老年人，由此也決定了“以房養(yǎng)老”的小眾市場(chǎng)特征。

根據(jù)中國(guó)人民大學(xué)的調(diào)研報(bào)告，目前國(guó)內(nèi)城市擁有住房的老年人比例為87.75%，其中6.94%的老年人擁有2套住房；與此同時(shí)，我國(guó)60歲至69歲的低齡老年人居多，擁有1套住房的比例為80.63%，更具備選擇“以房養(yǎng)老”的財(cái)產(chǎn)優(yōu)勢(shì)與年齡優(yōu)勢(shì)；另外，報(bào)告顯示國(guó)內(nèi)城市處于獨(dú)立居住（一個(gè)人獨(dú)居或與老伴同?。顟B(tài)的城市老年人占比65.4%，僅26.8%的老年人當(dāng)前居住狀態(tài)是與子女同住，這部分人更利于金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行充分挖掘并將其培養(yǎng)成“以房養(yǎng)老”的重點(diǎn)客戶(hù)。

目前我國(guó)一方面老年人口越來(lái)越多，另一方面國(guó)內(nèi)養(yǎng)老金的支付壓力卻越來(lái)越重，按照中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的研究報(bào)告預(yù)測(cè)，2025—2030年我國(guó)將出現(xiàn)8萬(wàn)億—10萬(wàn)億元的養(yǎng)老金缺口，且這個(gè)缺口會(huì)隨著時(shí)間的推移進(jìn)一步擴(kuò)大，由此可能拉低養(yǎng)老金的替代率。目前來(lái)看，國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)養(yǎng)老金的替代率不到50%，低于世界銀行所確立的全球平均水平20個(gè)百分點(diǎn)，雖然養(yǎng)老金發(fā)放水平已經(jīng)連續(xù)多年提高，但目前國(guó)內(nèi)城市平均養(yǎng)老金最多也只有3600元左右，這樣的養(yǎng)老金收入對(duì)于絕大多數(shù)城市的老年人來(lái)說(shuō)只能滿(mǎn)足基本的生活開(kāi)支，試圖藉此改善生活質(zhì)量不具可行性。

由于“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)聚焦于增加養(yǎng)老金收入、終身領(lǐng)取以及居家養(yǎng)老三大養(yǎng)老核心需求，首先可以在盤(pán)活存量房產(chǎn)的基礎(chǔ)上，改變?cè)S多老年人“房產(chǎn)富人、現(xiàn)金窮人”的狀態(tài)，為老年人提供補(bǔ)充性養(yǎng)老金收入，并有效彌補(bǔ)養(yǎng)老金收支的缺口；與此同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)并不參與“以房養(yǎng)老”的房產(chǎn)增值收益分配，同時(shí)還負(fù)責(zé)“兜底”，由此將老年人參與“以房養(yǎng)老”的風(fēng)險(xiǎn)降至零；更為重要的是，“以房養(yǎng)老”與“居家養(yǎng)老”和“社會(huì)養(yǎng)老”并行不悖，一方面確保老年人在熟悉的社區(qū)與家庭環(huán)境中生活得更為輕松與更加體面，另一方面還可以增強(qiáng)老年人購(gòu)買(mǎi)商業(yè)養(yǎng)老院服務(wù)的財(cái)務(wù)底氣。

那么，為什么聽(tīng)上去十分不錯(cuò)的“以房養(yǎng)老”會(huì)在實(shí)際中受到冷遇？

首先，目前尚存的制度缺陷對(duì)“以房養(yǎng)老”產(chǎn)生了不少羈絆。一方面，我國(guó)法律明確規(guī)定城市住宅土地使用權(quán)年限為70年，而“以房養(yǎng)老”所抵押的房子大多實(shí)際所有與使用的年限已然不短，70年產(chǎn)權(quán)到期后房屋到底歸誰(shuí)以及相關(guān)權(quán)利如何處理，目前的法律尚無(wú)定論，導(dǎo)致供求雙方對(duì)“以房養(yǎng)老”均心有疑慮；另一方面，《民法典》實(shí)施后，公證遺囑效力不再優(yōu)先，如果房屋抵押的老年人在去世前自行更改遺囑或者重新擬定自書(shū)遺囑，導(dǎo)致公證遺囑效力被覆蓋，金融機(jī)構(gòu)的權(quán)益將遭遇重大的損害，至少債權(quán)的執(zhí)行難度將空前增加，由此大大抑制了金融機(jī)構(gòu)參與“以房養(yǎng)老”的動(dòng)力；不僅如此，“以房養(yǎng)老”涉及到民政、發(fā)改、房管、公證等多個(gè)部門(mén)，許多關(guān)鍵環(huán)節(jié)時(shí)下并未打通，拿公證環(huán)節(jié)來(lái)說(shuō)，老年人選擇“以房養(yǎng)老”首先需要指定房產(chǎn)繼承人，且只有繼承人同意后公證機(jī)關(guān)才敢做出公證，這樣就將大量擁有自我房產(chǎn)的無(wú)后老人或者繼承人根本不愿配合的老年人擋在了“以房養(yǎng)老”的門(mén)外。

其次，需求端的傳統(tǒng)觀念固化構(gòu)成了“以房養(yǎng)老”難以逾越的現(xiàn)實(shí)障礙。傳統(tǒng)家庭模式下“代際契約”關(guān)系及其“養(yǎng)兒防老”的固有觀念首先構(gòu)成了對(duì)“以房養(yǎng)老”的最大約束。中國(guó)式“養(yǎng)兒防老”一般存在如下默認(rèn)的“契約”：子女負(fù)責(zé)照顧老人安度晚年，老人百年之后將房屋留給子女，導(dǎo)致“以房養(yǎng)老”與“養(yǎng)兒防老”在理念上發(fā)生了沖突。還有一個(gè)事實(shí)不得不承認(rèn)，即便是老年人愿意選擇“以房養(yǎng)老”，他們的子女也會(huì)覺(jué)得自己沒(méi)面子且害怕承受道德輿論壓力而提出明確反對(duì)意見(jiàn)，進(jìn)而導(dǎo)致不少家庭對(duì)“以房養(yǎng)老”的接受度不高。

再次，供給端的多重風(fēng)險(xiǎn)疊加抑制了金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展“以房養(yǎng)老”的積極性。實(shí)際參與“以房養(yǎng)老”，金融機(jī)構(gòu)不僅須持續(xù)承擔(dān)現(xiàn)金流的壓力，而且一般情況下只有客戶(hù)身故后才能實(shí)現(xiàn)債權(quán)與結(jié)算收益，等于是資金前期墊資是確定的而未來(lái)的收益卻充滿(mǎn)著許多的不確定性；另一方面，每一單業(yè)務(wù)都需經(jīng)過(guò)房屋評(píng)估、盡職調(diào)查、抵押登記、業(yè)務(wù)公證等環(huán)節(jié)，金融機(jī)構(gòu)要投入不菲的人力、物力和財(cái)力成本；不僅如此，因?yàn)槔食蔀榱艘粋€(gè)敏感因素，像目前銀行利率不斷走低，也就意味著金融機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)“以房養(yǎng)老”的機(jī)會(huì)成本上升；此外，老人長(zhǎng)壽也是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，如果房屋抵押人壽命超出了預(yù)期值，代表金融機(jī)構(gòu)要在更長(zhǎng)生命周期向抵押人給付更多養(yǎng)老金，這種情況下金融機(jī)構(gòu)往往干的就是賠本買(mǎi)賣(mài)；還需注意的是，房屋債權(quán)的處置也存在風(fēng)險(xiǎn)，即當(dāng)?shù)盅悍慨a(chǎn)繼承人無(wú)生活來(lái)源和生活能力時(shí)，金融機(jī)構(gòu)將無(wú)法對(duì)抵押物進(jìn)行處置，而且基于公民居住權(quán)，繼承人若占用抵押房產(chǎn)不履行房屋處置義務(wù)，金融機(jī)構(gòu)的債權(quán)將無(wú)法順利實(shí)現(xiàn)。

最后，供求兩端利益指向的背離稀釋了“以房養(yǎng)老”的商業(yè)合力。在絕大部分老年人的現(xiàn)實(shí)認(rèn)知中，房屋就是自己名下最主要的財(cái)產(chǎn)，希望房產(chǎn)增值也是每一個(gè)老年人的愿望，而如果將房屋抵押給金融機(jī)構(gòu)，每月盡管可以拿到養(yǎng)老金，但給付的數(shù)額卻是固定的，由此就形成一種悖論：如果未來(lái)房?jī)r(jià)上漲，等于老年人拿到的養(yǎng)老金數(shù)額相應(yīng)地減少，并且抵押的房屋面積越大，實(shí)際所得就越少。正是抱著怕“吃虧”心理，很多老年人拒絕“以房養(yǎng)老”。一個(gè)客觀事實(shí)是，“以房養(yǎng)老”推進(jìn)的主要時(shí)間窗口正好是國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)普漲瘋漲的時(shí)期，結(jié)果就更加加劇了老年人持有房產(chǎn)而拒絕“以房養(yǎng)老”的偏好。從需求端看，目前國(guó)內(nèi)人均壽命77歲，意味著從老年人60歲抵押房產(chǎn)獲取養(yǎng)老金開(kāi)始，近20年的長(zhǎng)周期中，金融機(jī)構(gòu)可能面臨著房?jī)r(jià)走勢(shì)不確定性的風(fēng)險(xiǎn)，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，最終計(jì)算出的房產(chǎn)收益將難以覆蓋金融機(jī)構(gòu)的養(yǎng)老金給付值，金融機(jī)構(gòu)就要接受虧損。而從目前來(lái)看，一段時(shí)間以來(lái)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)進(jìn)入下降通道，金融機(jī)構(gòu)對(duì)“以房養(yǎng)老”更會(huì)慎而又慎。

綜上，推動(dòng)“以房養(yǎng)老”的擴(kuò)容，最為關(guān)鍵的還是進(jìn)行系統(tǒng)性制度創(chuàng)新。首先，需要制定和完善相應(yīng)的法律法規(guī)，包括修改《物權(quán)法》中關(guān)于土地使用權(quán)70年期限的規(guī)定，在相關(guān)房屋登記管理?xiàng)l例中明確“以房養(yǎng)老”抵押房產(chǎn)依約定變成共有產(chǎn)權(quán)，遺產(chǎn)繼承等相關(guān)法規(guī)中也要明確“以房養(yǎng)老”的房產(chǎn)抵押人更改遺囑需履行告知并取得金融機(jī)構(gòu)同意的義務(wù)等。其次，需要建立必要的政策性保險(xiǎn)機(jī)制與市場(chǎng)性風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制，尤其是政府可考慮成立“補(bǔ)償基金”，對(duì)參與“以房養(yǎng)老”的金融機(jī)構(gòu)因不可控因素形成的巨額虧損給予一定比例補(bǔ)償，或者地方財(cái)政考慮對(duì)“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)直接提供擔(dān)保服務(wù)；最后，是要制定積極的財(cái)稅扶持政策。在供給端，對(duì)于產(chǎn)權(quán)有效期不長(zhǎng)、房產(chǎn)抵押人壽風(fēng)險(xiǎn)較大等“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，給予一定的財(cái)政補(bǔ)貼，并針對(duì)“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)免除房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，同時(shí)鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)“以房養(yǎng)老”金融衍生品，并免除增值稅和資本利得稅；在需求端，對(duì)于參與“以房養(yǎng)老”的房產(chǎn)給予免稅或減稅支持，以有效增加老年人購(gòu)買(mǎi)“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的實(shí)際可獲得性。

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